DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD

DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD JORGE ORTIZ PASCO - PERÚ
SUMARIO: 1. Concepto.- 2. Prioridad Registral. Categorías.- 3. Negocios sobre el rango.- 4. El Diario.- 5. Asiento de Presentación.- 6. Vigencia del Asiento de Presentación.- 7. Prórroga del Asiento de Presentación.
1. CONCEPTO
En una primera aproximación conceptual, entiéndase por Prioridad a la "anterioridad de una cosa respecto de otra o en el tiempo o en el orden" (Joaquín Escriche en su Diccionario Razonado de la Legislación y Jurisprudencia), con la temprana advertencia de que esta idea es tanto aplicable "en la posesión como en la propiedad y en los registros" (Guillermo Cabanellas en su Diccionario de Derecho Usual).
El principio PRIOR TEMPORE POTIOR JURE, tiene una concreta manifestación en el ámbito registral. Esta expresión, en orden a la publicidad de ese origen, confiere a la prioridad notas distintivas con referencia primordial no ya a la fecha de constitución del derecho, como ocurre en el régimen del Código Civil, sino a la presentación del título al registro. El resultado será que la preferencia se graduará en función de la fecha de ingreso del documento al registro.
La Carta de Buenos Aires, producto del I Congreso Internacional de Derecho Registral (Nov - Dic 1972) proclamó que: "... la prioridad de los derechos inscribibles se determina por su ingreso al registro, concepto que reitera el Artículo 14 del Proyecto de Ley Uniforme de los Registros Jurídicos de Bienes, tratado en el II Congreso Internacional de Derecho Registral (Madrid, Set. - Oct. 1974).
2. PRIORIDAD REGISTRAL CATEGORIAS
La Prioridad presenta un aspecto sustantivo o material y uno formal.
a) En materia sustantiva o material, que a su vez, se distingue la preferencia de superioridad o excluyente, de la preferencia de rango o de grado. La primera se aplica cuando se trata de derechos incompatibles entre sí --v.g., dos dominios que concurran simultáneamente sobre el mismo inmueble-- y conduce a la preterición, relegación o exclusión por el derecho previamente inscrito del incompatible que pretende seguirle en el ingreso registral. Según el Artículo 66 del Reglamento de las Inscripciones, "inscrito un título traslativo de dominio de un inmueble, no puede inscribirse ningún otro de fecha anterior, por el cual se haya transmitido la propiedad del mismo inmueble...".
La preferencia de Rango o de Grado, en cambio, opera con referencia a derechos compatibles, en el sentido de que puedan concurrir sobre la misma cosa --v.g., dos o más hipotecas-- y deriva en la preferencia del primero inscrito, aunque no en el marginamiento del que le sucede en el tiempo del ingreso registral. La preferencia de grado muestra patente su relatividad, pues para su acabada expresión se precisa la coexistencia efectiva en el registro de dos derechos compatibles entre sí.
José Luis Pérez Lasala, en su Derecho Inmobiliario Registral, apunta que: "la preferencia será excluyente cuando no se permite la inscripción de un acto, por ser incompatible con otro que ingresó primeramente en el registro". Y, "la preferencia será de rango cuando está dada por el hecho de la inscripción, dando esta situación prelación, respecto de los derechos que siguen en orden de inscripción." "Rango es entonces la relación en que un derecho se encuentra respecto de otro derecho, y más concretamente, es la relación que se establece entre derechos reales compatibles, por lo cual se crea un orden o preferencia entre ellos" (Alvaro Gutierrez Zaldívar, en su obra "Hipoteca: reserva, permuta y posposición del rango").
b) Desde el Angulo Formal, como reflejo de cuanto acontece en el orden sustantivo o material, la prioridad compromete el comportamiento del registrador, exigiéndole que no inscriba derechos incompatibles de fecha anterior, cuando se trata del funcionamiento de la prioridad excluyente, u obligándole a que lleve a cabo los asientos según el tiempo de presentación de los títulos a registro, cuando es cuestión de establecer la prelación de rango entre derechos compatibles entre sí.
Santiago Pelayo Hore en su obra "La angustiosa prioridad", comentando la exposición de motivos de la Ley Hipotecaria de 1861, manifiesta que "se aprecie que quienes la redactaban lo hacían con el pensamiento puesto en el adquiriente, que dando muestras de indolencia tropical, déjase pasar las semanas y los meses sin acordarse de inscribir su título adquisitivo". Dice la exposición de motivos que "... al que se descuida le debe perjudicar su negligencia.. El que deja de inscribir el contrato y da lugar a que el segundo se celebre e inscriba, no puede quejarse: la ley presume que renuncia a su derecho en concurrencia con un tercero". Por eso destaca el autor citado que "descuido, negligencia, incuria, éstas eran las ideas del legislador de 1861. A su influjo la prioridad venía a ser como un castigo para el propietario desidioso, indolente, abandonado. Pero en la práctica, la prioridad ha resultado ser no un castigo para el perezoso, sino un premio para el diligente".
3. NEGOCIOS SOBRE EL RANGO
Queda sentado que el rango expresa la prioridad referida a derechos reales compatibles entre sí. Su importancia se patentiza en los derechos reales de garantía --fundamentalmente la hipoteca-- y en la medida en que el deudor renuente evidencia insolvencia o, cuanto menos y en el campo específico de la prioridad de los derechos reales hipotecarios concurrentes, cuando el producido de la realización en subasta pública del inmueble hipotecado no alcanza para desinteresar a todos los acreedores.
A su vez y dada la vocación de cada una de las hipotecas a todo el valor del inmueble, los gravámenes están dotados de movimiento potencial ascendente, pues en la medida en que se extinguen las inscripciones hipotecarias de grado prioritario, las sucesivas en orden de prelación progresan por desplazamiento a los rangos vacantes, produciéndose una suerte de expansión vertical hacia arriba, a los lugares libres o liberados por fenecimiento de la inscripción de las hipotecas antes prioritarias. Es el sistema denominado de rango o avance, o con avance potencial, o progresivo, o variable, que se contrapone a los regímenes conocidos como de puestos fijos que imperan en otras latitudes en diversas modalidades.
Entre nosotros las hipotecas deben ser inscritas en el lugar o rango que cronológicamente les corresponde por orden de arribo al Registro y según la existencia o no de otras que hayan accedido prioritariamente al emplazamiento registral. Así en segundo grado si hay una primera hipoteca, en terceros si se encuentran anotadas ya una primera y segunda hipotecas, y de esa forma sucesivamente.
Ahora bien, puesto que el contenido estructural del derecho hipotecario no se altera en absoluto por el rango que pueda tocarle a consecuencia de su inscripción registral, basta que posea alguno, sin importar cual, para que queden plenamente satisfechas las exigencias de orden público. De donde la indiscutible viabilidad de los negocios sobre el rango, pues como señala Maiorca, citado por Jorge Horacio Alterini en su obra "Rango Hipotecario", el rango en sí es esencial a la hipoteca y no la puede haber despojado de grado de prioridad; más no es indispensable que sea uno u otro rango y, por consiguiente, tampoco es necesario el mantenimiento de la inscripción en un grado mejor que otro. El negocio sobre el rango no supone un suceso modificativo de la hipoteca en sí misma, sino que por ese conducto sólo se modifica el modo de ser de la prelación".
Es la idea que preside el enunciado de la Carta de Buenos Aires tratada, en el sentido de que "el rango de los derechos compatibles, en tanto no afecte el orden público, puede ser objeto de negocio jurídico, como la reserva, permuta o posposición."
La legislación comparada contempla esta figura y legislando para la hipoteca y de manera especifica referida al negocio de la reserva de rango, el Artículo 3135 del CC argentino en su párrafo segundo, agregado por Ley No 17711, prevé que: "... al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar".
Pasemos a describir algunos de los negocios jurídicos:
a) Reserva de Rango.- Acomodando el funcionamiento de la reserva de rango al sistema hipotecario de rango de avance potencial, en la praxis se proceder a la inscripción de la hipoteca que consiente la reserva como primer gravamen --o como segundo, tercero, etc. según los emplazamientos registrales ya existentes al tiempo de su registro-- pero "dispuesta a retroceder" en la hipótesis y en el momento de hacerse uso efectivo de la reserva establecida.
En otros términos, la hipoteca que admite la reserva es registrada en el rango cronológico que le corresponde al tiempo de su presentación al Registro y desde él deberá retroceder cuando si se constituye la futura hipoteca o hipotecas, siempre que la pluralidad de gravámenes no supere en monto, incluidos principal y accesorios, al de la reserva.
b) Permuta de Rango.- Consiste en el intercambio de rangos por dos hipotecas ya inscritas al tiempo del negocio sobre la prioridad respectiva, sin que interese que estén emplazadas registralmente en grados inmediatos o que, por el contrario, que existan acreedores en puestos intermedios. Estos últimos, y a salvo el supuesto de su expreso consentimiento al efecto, no se ven afectados por la permuta de rangos entre hipotecas de distinto monto, porque el negocio de permuta nunca puede tener lugar en exceso del valor de la hipoteca inicialmente ubicada en el lugar relativo preferente.
c) Posposición de Rango.- Tiene lugar en la hipótesis de que una sola de las hipotecas --y no ambas como en el caso de la permuta-- está inscrita a la época del respectivo negocio sobre el rango, de manera que ella viene a ceder su lugar preponderante a otra que se constituye e inscribe en ese mismo acto.
Alvaro Gutierrez Zaldívar coincidentemente apunta que "nos hallamos ante una posposición de rango cuando uno de los derechos que interviene en la negociación está inscrito y el otro no, y el derecho de hipoteca que ocupa el grado preferentemente se constituye simultáneamente a la cesión del rango que hace el acreedor que retrocede".
d) Coparticipación.- En el mismo rango importa una pluralidad de derechos hipotecarios en concurrencia de prioridad, sea que esta se comparta inicialmente por todos ellos, o por algunos derechos, o que está autorizada la coparticipación. En este caso no se produce descenso de grado o puesto alguno.
4. EL DIARIO
Es el Libro en que se extienden los asientos de presentación, indicándose a su margen las actuaciones que se han originado, y, por lo tanto, su importancia es fundamental para poder aplicar el principio de prioridad.
La solicitud de Presentación (Guía de Despacho) y la presentación correspondiente del título, se hará constar en el Diario.
El Diario no es más que un Libro u Hojas Sueltas (que se legajarán, foliarán y empastarán), en las que se toma razón del ingreso de títulos y del curso o trámite que estos han seguido. Tratándose de los Registros Públicos el alcance de este Diario es mucho mayor, pues conforme lo establecido por el Artículo 143 del RG., "los efectos de las inscripciones se retrotraerán a la fecha y hora del asiento de presentación", principio concordante con el Artículo 67 del RI, con el que se determina el principio de prioridad, según el cual, "se considera como fecha de una inscripción para todos los efectos que este debe producir la del asiento de presentación"; y la hora y fecha a partir de la cual comienza a surtir sus efectos una inscripción tiene incuestionable importancia y transcendencia jurídica, establecida en el Artículo VI del Título preliminar del RG, que dice: "la prioridad en el tiempo de las inscripciones, determina la preferencia de los derechos que otorgan los registros".
Por otro lado, cabe referirnos también a la norma establecida en el Artículo 149º del RG., según el cual, "encontrándose vigente el asiento de presentación, no podrá inscribirse ningún título referente a la misma partida o asiento", lo que está demostrando la importancia del Diario, pues los asientos de presentación contenidos en el Diario, constituyen verdaderas inscripciones preliminares, que se incorporan a la inscripción propiamente dicha, en caso de ser admitido el título.
Cabe agregar que todos los días no feriados, a la hora señalada para terminar el funcionamiento de la oficina, se cerrará el Diario con una diligencia suscrita por el Registrador inmediatamente después del último asiento, en la que se expresará el número de estos que se hayan extendido. No es necesario extender diariamente tal diligencia de cierre, cuando no ocurran presentaciones; en este caso sólo es obligatoria al final de cada mes en que el registrador hará constar que no ha ocurrido ninguna presentación desde la fecha del último asiento. Si llega la hora de cerrar el registro antes de concluirse un asiento, se continuará éste hasta su conclusión. Si quedasen títulos pendientes de asiento de presentación, se hará constar esta circunstancia en la diligencia de cierre, designando la hora y el número de cada título, para extender los asientos correspondientes al siguiente día según el orden de presentación.
5. ASIENTO DE PRESENTACION
Concepto.- Es la constancia material del ingreso de un título al registro, extendido en el Diario, se considera como fecha de inscripción para todos los efectos que esta debe producir, la fecha del asiento de presentación.
Contenido del Asiento de Presentación.- Según el Artículo 138 de RG, cada asiento de presentación contendrá los siguientes datos:
a) Nombre, Apellidos y Domicilio del presentante.
b) La hora de la presentación.
c) La naturaleza del título presentado y el nombre y cargo del funcionario que lo ha expedido.
d) El derecho que se constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga por el título que se presentó a inscribir.
Además al margen de cada asiento y según los casos, se anotará el tomo y folio en que se ha hecho la inscripción o que esta ha sido denegada; en el mismo lugar se dará cumplimiento a lo dispuesto en el Artículo 148 del RG (prórroga del asiento de presentación, indicar el motivo).
Tratándose de provincias, el Diario se lleva en Tomos, en los cuales se extiende una anotación que diga: "Presentación del día ... de ... de 19..." y la correspondiente diligencia de cierre (Artículo 141 del RG).
En Lima y Callao, se efectúa en hojas sueltas, que después se legalizan, las que tienen las siguientes casillas:
En la Primera casilla se consignará con cifras arábigas, el número de cada asiento.
En la Segunda casilla se indicará el registro al cual corresponde el título mediante abreviaturas.
En la Tercera casilla, se consignará la hora de presentación, escrita en letras.
En la Cuarta casilla, se indicará la naturaleza del título presentado y el nombre y cargo del funcionario que lo autoriza o expida; es decir que se referirá a la forma externa del título, no a su contenido interno; v.gr., ser suficiente decir que se trata de una Escritura Pública, sin indicar el acto o contrato.
En la Quinta casilla, se hará mención al derecho que se constituye, reconozca, transmita, modifique o extinga, haciéndose un breve resumen del contenido interno del título; v.gr., venta hipoteca, Declaración de Fábrica.
En la columna denominada Anotaciones se indicará el tomo y folio y/o ficha en que se ha extendido la inscripción, si ésta hubiere sido denegada se pondrá la palabra "en apelación u otra equivalente.
Finalmente, en la última casilla y con cifras arábigas se dejará constancia de la totalidad de los derechos cobrados.
El Registrador firmará los asientos de presentación. En los días en que hubieren hecho varias presentaciones, será suficiente la firma del registrador estampada al pie de la diligencia de cierre (Artículo 141 de RG.)
Por cada título conexos se extenderá un asiento de presentación, inmediatamente después de que ellas sean entregadas. Estos asientos se extenderán por riguroso orden cronológico de presentación sin dejar claros ni huecos, y se numerarán correlativamente.
Cuando en un mismo título se soliciten varias inscripciones solamente será necesario un asiento de presentación; en este caso, en dicho asiento se dejará constancia de las distintas inscripciones que se soliciten.
6. VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN
El Asiento de Presentación produce todo su efecto durante treinta días, contados desde el día siguiente de la fecha de presentación del título al Diario, con exclusión de los feriados y de aquellos en que la oficina del Registro no hubiere funcionado (sábados, domingos, días de huelga o paralizaciones).
7. PRORROGA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN
Casos:
1) Por su extensión, número, otras causas, el estudio de un título demanda labor extraordinaria.
La prórroga será de sesenta días y solicitada por el registrador dentro de los primeros quince días de la vigencia del asiento de presentación, la misma que deberá ser autorizada por el Director, tratándose de las oficinas de Lima y Callao y por el Vocal o Juez Visitador, tratándose de otras oficinas; a falta de dichos funcionarios judiciales, los Presidentes de las Cortes pueden ejercer dicha atribución (Artículo 144, segunda parte, RG).
2) Cuando se interponga recurso impugnatorio propio del procedimiento contencioso registral (Tribunal Registral).
3) Si se entabla queja contra el Registrador.
El interesado tendrá el término de veinte días, computados desde aquel en que se le hizo conocer la correspondiente resolución, para gestionar la inscripción, subsanando cualquier defecto que se le hubiere encontrado. Vencido dicho plazo adicional, caduca el asiento de presentación. (Artículos 145 y 147 del RG).
4) Cuando se promueve Acción Judicial contra lo resuelto por el Tribunal Registral.
La demanda contra dicha Resolución, debe plantearse dentro de los tres meses de notificada o publicada dicha resolución (Artículos 540 y 541 del CPC) y solicitarse su anotación preventiva en el correspondiente registro. Vencido dicho plazo o anotada la demanda, caduca el asiento de presentación (Artículos 145 y 146 de RG).
La prórroga del plazo del Asiento de Presentación, se hará constar mediante anotación puesta en el Diario; en dicha anotación se señala el motivo de la prórroga.
5) Cuando se aplica el Artículo 2011 del Código Civil
De conformidad con la modificación generada por el nuevo Código Procesal Civil al Artículo 2011 del Código Civil.