ADVERTENCIA

CADA ENTRADA INICIA CON EL TÍTULO DEL TEXTO Y EL NOMBRE DEL AUTOR.

sábado, 5 de enero de 2008

EL TITULO INSCRIBIBLE Y SU PRESENTACIÓN

EL TITULO INSCRIBIBLE Y SU PRESENTACIÓN AL REGISTRO EDILBERTO CABRERA YDME * PERU
* Abogado egresado de la Universidad Nacional San Agustín de Arequipa, Registrador Público de la Oficina Registral Tacna — ORJCM, Profesor de la Universidad Nacional Jorge Basadre Grohmann de Tacna.
SUMARIO: 1. El Procedimiento Registral.- 2. El Título Inscribible.- 3. El Principio de Rogación.- 4. Presentación del Título.- 5. El Diario y el Principio de Prioridad.- 6. El Asiento de Presentación.- 6.1. Formalidades del Asiento de Presentación.- 6.2. Vigencia del Asiento de Presentación.- 6.3. Prorroga del Asiento de Presentación.- 7. El Cierre Registral
1.EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
Para la doctrina, indica Chico y Ortiz, el procedimiento registral es "el conjunto o serie de actos que constituyen el camino por el cual la escritura pública llega a ser inscrita o provoca un determinado asiento en el Registro de la Propiedad...".1
Díez-Picazo y Gullón manifiestan que "Llamamos procedimiento registral al proceso constituido por la serie de actividades que son llevadas a cabo desde que una persona pretende o solicita la práctica de un asiento hasta el momento en que el funcionario encargado del Registro emite una decisión sobre esta pretensión. En un sentido amplio, comprende también los recursos que pueden articularse contra la decisión del registrador. Es rigurosamente un procedimiento, por cuanto está formado por una sucesión de actos o trámites jurídicamente reglamentados".2
En el mismo sentido, Peña Bernaldo de Quirós anota que el procedimiento registral puede ser definido como "el conjunto de actos que tienden a la práctica de un asiento en el Registro de la Propiedad, para proclamar oficialmente la situación jurídica de un inmueble".3
Como se aprecia, el procedimiento registral es el conjunto de actos que regulan la actividad del Registro a los fines de la inscripción de un título. De este modo que las vicisitudes del mismo no están al libre arbitrio del Registrador. Se encuentran debidamente regulados, en nuestro caso, por el Reglamento General de los Registros Públicos (R.G.R.P.) y por la legislación especial aplicable a cada caso.
También puede advertirse que el procedimiento registral tiene, de un lado, una finalidad instrumental toda vez que sirve al propósito de inscribir un título en el Registro y, de otro, una finalidad sustantiva por cuanto hace viable la cognosibilidad de las titularidades registrales.
El R.G.R.P. fue elaborado por la Junta de Vigilancia de los Registros Públicos. Aprobado, el 16 de mayo de 1968, por acuerdo en sala plena de la Corte Suprema de la República. Asimismo, por acuerdo de la Junta de Vigilancia, del 13 de junio de 1968, se dispuso su publicación y cumplimiento con las modificaciones introducidas por la Corte Suprema de la República. Este cuerpo normativo tiene más de 30 años de antigüedad. Sin embargo, con algunas modificaciones, continúan regulando el procedimiento registral.
2.EL TITULO INSCRIBIBLE
Suele utilizarse indistintamente las palabras título e instrumento. Conviene precisar sus distinciones y la acepción que le atribuye el Derecho Registral.
Chico y Ortiz puntualiza que "La doctrina ha distinguido las dos grandes acepciones en que debe ser entendido el título: material y formal. La primera no es más que la causa o razón justificativa de la adquisición del derecho o de su modificación o extinción. La segunda se refiere al documento en el cual se hace constar la causa del pacto o contrato que debe inscribirse".4
En sentido material (o sustantivo) el título es el motivo, el fundamento jurídico que provoca el nacimiento o mutación de un derecho. Tal motivo (o causa jurídica), señala Roca Sastre5, puede estar constituido por un negocio jurídico, por una disposición legal, por una decisión judicial o administrativa. En tanto que, en sentido formal (o instrumental), el título es el medio de probatorio que representa aquel móvil jurídico. La compraventa, por ejemplo, constituiría la causa o fundamento de la transferencia del derecho de propiedad (título material). La escritura pública que la contiene, vendría a ser el documento que la representa (título formal).
Se ha dicho que al Derecho Registral le interesa sobretodo la acepción formal (o instrumental) del vocablo título, esto es, como medio o vehículo para lograr la inscripción. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, siendo evidente la importancia del título como materialización del acto modificativo o creativo del derecho, necesario para la presentación del mismo al registro y desarrollo del procedimiento registral; "la causa de esa transmisión también entra dentro de las facultades calificadoras del Registrador y de ahí que sea inevitablemente necesario también destacar la importancia de este aspecto dentro del Derecho inmobiliario registral".6
En el sistema registral peruano se utiliza la palabra título en el sentido formal (o instrumental). El Art. 5 del Reglamento de Inscripciones (R. de I.) lo define en ésta perspectiva: "Se entiende por título para los efectos de la inscripción el instrumento o instrumentos públicos en que funde su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse, y que hagan fe por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite".
Características del Titulo Inscribible
Considerando que el Art. 5 del R. de I. se inspira literalmente en el Art. 33 del Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria Española (R.L.H.), siguiendo a Sanz Fernández7 y con validez para nuestro sistema registral; podríamos precisar las características del título (en sentido formal o instrumental) inscribible del siguiente modo:
a)El título puede estar conformado por un documento o por varios documentos.
En principio, existe una diferencia entre instrumento y documento. El primero es toda forma de representación de un hecho y comprende tanto la escrita como la no-escrita. El segundo viene a ser el escrito u objeto que acredita un hecho. Entre uno y otro existe una relación de género a especie.
Documentos, al mismo tiempo, son los escritos, impresos, planos dibujos, fotografías, cintas cinematográficas y otras reproducciones de audio y vídeo, la telemática en general y demás objetos que recojan, contengan o representen algún hecho, o una actividad humana o su resultado.8 Cuando el Art. 5 del R. de I. alude al instrumento, propiamente se refiere al documento escrito.
Dicho esto, anotamos que el título inscribible puede residir en un solo documento como, por ejemplo, la escritura pública que contiene un contrato de compraventa. O, también en varios documentos como sería el caso de la escritura pública de compraventa y la escritura pública de aclaración de algún aspecto formal de dicha compraventa.
Como se aprecia, la pluralidad o singularidad de los documentos que integran el título, dependerá de la naturaleza del acto inscribible o de la oportunidad en que se hubiera perfeccionado.
b)El título debe constar en documento público.
En principio, rige el principio de titulación auténtica. Esto es, que toda inscripción se hace en virtud de título que conste en documento público. Tal es la regla general. El Art. 2010 del C.C., Art. 122, 123 del R.G.R.P. y Art. 4 del R.I., disponen, precisamente, que la inscripción se haga en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria.
La extensión de inscripciones por el mérito de documentos privados prevista, en vía de excepción, por el propio Art. 2010 del C.C.; requiere la existencia de norma jurídica que las autorice en forma expresa. Así lo señala el Art. 124 del R.G.R.P. (Resolución 218-98-ORLC/TR).
En nuestro sistema jurídico, tiene la calidad de documentos públicos los otorgados por funcionario público en ejercicio de sus atribuciones. Asimismo, las escrituras públicas (y demás documentos) otorgados ante o por notario público, según la ley de la materia (Art. 235 del C.P.C.). Los instrumentos públicos notariales otorgados con arreglo a lo dispuesto en la ley, producen fe respecto a la realización del acto jurídico y de los hechos y circunstancias que el Notario presencie (Art. 24, D. Ley 26002).
Los documentos públicos en virtud de los cuales, por regla general, se deben hacer las inscripciones, son los siguientes (Art. 122 del R.G.R.P.):
- Las escrituras públicas y demás documentos extendidos ante Notarios, Cónsules o representantes diplomáticos en ejercicio de sus funciones.
- Los documentos extendidos ante funcionarios públicos o representantes de entidades estatales o para estatales a los cuales la ley haya concedido funciones análogas a las notariales.
- Los extendidos por otros funcionarios públicos, en ejercicio de sus atribuciones.
- Las partidas de los Registros de Estado Civil.
- Las partidas parroquiales en los casos previstos en el Art. 1827 del C.C. Tratándose de matrimonios solamente tienen valor las partidas parroquiales referentes a nupcias contraídas antes de la vigencia de la Ley 6890, del 8 de octubre de 1930.
En consecuencia, el documento público inscribible puede ser de origen notarial, administrativo o judicial.
c)En el título debe fundar inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción.
Fundar el derecho en el documento inscribible significa que en él debe aparecer la constitución, reconocimiento, modificación, transmisión o extinción del derecho y a favor de la persona en cuyo beneficio se aspire practicar la inscripción. "No basta con que el título haga referencia indirecta o mediata a un derecho".9 Debe contener el acto o contrato inscribible de manera directa. No es suficiente que "se haga referencia al mismo como ya existente con anterioridad, por muy detalladas y concretas que sean las referencias que al efecto se hagan".10
En tal sentido, el Art. 5 del R.I. señala: "Se entiende por título para los efectos de la inscripción el instrumento instrumentos públicos en que funde su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse, que hagan fe por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite".
Por otro lado, el Art. 122 del R.G.R.P. prevé que el título debe ser presentado al Registro en testimonio o copia certificada expedida por el mismo funcionario o institución que conserve en su poder la matriz, pues, las inscripciones se efectúan en virtud de los mismos. El documento también puede ser presentado en parte notarial. Téngase en cuenta que respecto de los instrumentos públicos notariales autorizados en el ejercicio de sus funciones, el Notario puede expedir a quien lo solicite testimonios, boleta y partes. Y, como se ha dicho, la inscripción puede efectuarse en virtud del testimonio o del parte.
El testimonio es la reproducción del instrumento público notarial autorizado por el Notario en ejercicio de sus funciones. Contiene la transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y foja donde corre, la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello, signo y firma, con la mención de la fecha en que lo expide. A elección del Notario, puede ser expedido a manuscrito, mecanografiado, en copia fotostática y por cualquier medio idóneo de reproducción.
El parte contiene la transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y con la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello y firma, con la mención de la fecha en que lo expide.
La copia certificada es un instrumento público extraprotocolar que puede o no ser incorporado al protocolo notarial (en este último caso, a solicitud de parte interesada, y previas las formalidades que al efecto rigen). Contiene la trascripción literal o parte pertinente de actas y demás documentos, con indicación, en su caso, de la legalización del libro u hojas sueltas, folios de que consta y donde obran los mismos, número de firmas y otras circunstancias que sean necesarias para dar una idea cabal de su contenido. El Notario no asume responsabilidad por el contenido del libro u hojas sueltas, acta o documento, ni firma, identidad, capacidad o representación de quienes aparecen suscribiéndolo.
Debe tenerse en cuenta que la legalización o certificación de un documento privado, no lo convierte en público (Art. 236, C.P.C.).
Los títulos emanados de autoridades o funcionarios públicos extranjeros, son inscribibles siempre que contengan actos que la Ley peruana considere lícitos, que se encuentren legalizados y, en su caso, traducidos. La legalización y traducción se sujetarán a las leyes y reglamentos que al respecto deben observar los funcionarios del Ministerio de Relaciones Exteriores. La legalización se refiere a la autenticación de las firmas.
Las sentencias dictadas en país extranjero son inscribibles, si los tribunales peruanos les otorgan el correspondiente exequátur. Sin embargo, se debe tener en cuenta que no es necesario para los actos de jurisdicción voluntaria o resoluciones en procedimientos no contenciosos otorgados en el extranjero.
d)El título debe hacer fe por sí solo o con otros complementarios o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite.
Dice Sanz que este requisito está formulado con una evidente inexactitud "ya que el documento, al ser público, hará fe por sí solo y las formalidades o documentos complementarios servirán para darle eficacia a efectos registrales, es decir, para demostrar su carácter inscribible, pero no para aumentar o complementar su autenticidad".11 Precisamente, el Art. 24 del D. Ley 26002 indica que los instrumentos públicos notariales otorgados con arreglo a lo dispuesto en la ley, producen fe respecto a la realización del acto jurídico y de los hechos y circunstancias que el notario presencie.
Los documentos complementarios tienen como finalidad "probar determinados extremos que están estrechamente relacionados con el título inscribible y acreditan la plena realidad o legalidad del derecho que se pretende publicar... No se exige, como regla general, que los documentos complementarios tengan la calidad de documentos públicos. La razón es clara: el título inscribible hace fe por sí solo del contenido que sea objeto de inscripción, limitándose el documento complementario a acreditar circunstancias periféricas, pero conexas. Ello no quiere decir que se prescinda totalmente de asegurar la autenticidad de tales extremos o circunstancias: por eso, cuando se exige carácter público al documento complementario, se impone que sus firmas estén legitimadas o legalizadas... Cuando el título inscribible sea una escritura pública, el documento complementario puede acompañarse a la escritura pública o bien unirse a ella (quedando protocolizado) o testimoniarse suficientemente en la escritura".12
Usualmente los documentos complementarios tiene como propósito aclarar la identidad, la capacidad, el estado civil de las partes o acreditar el cumplimiento de ciertos requisitos exigibles para la inscripción del título. No es necesario que consten en documento público. Sin embargo, en algunas ocasiones sí. La aclaración de algún aspecto complementario de la celebración de una compraventa (por ejemplo: áreas o linderos del predio, forma de pago del precio, etc.) que consta por escritura pública, se debe efectuar a través de un nuevo instrumento público protocolar. El Art. 48 del D. Ley 26002 indica justamente que "El instrumento público protocolar suscrito por los otorgantes y autorizado por un notario no podrá ser objeto de aclaración, adición o modificación en el mismo. Esta se hará mediante otro instrumento público protocolar y deberá sentarse constancia en el primero, de haberse extendido otro instrumento que lo aclara, adiciona o modifica..."
3.EL PRINCIPIO DE ROGACION
Según este principio "el Registrador no puede proceder de oficio respecto a la práctica de los asientos registrales, sino que tiene que actuar a instancia o solicitud de parte".13 Para efectuar una inscripción en el Registro, es necesaria la previa solicitud de persona interesada. Sin este requisito, el Registrador no se puede avocar a la calificación de un título. Menos, a su inscripción.
Este principio se encuentra consagrado en el Art. 131 del R.G.R.P. en cuanto establece: "Toda inscripción se efectuará a instancia de quien adquiere el derecho, del que lo transmite o de quien tenga interés en asegurarlo..." Igualmente, en el Art. 2011 del C.C.: "Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción..."
La solicitud de inscripción se puede efectuar por el interesado en forma verbal o escrita. No obstante, conforme lo prevé el Art. 132 del R.G.R.P., se puede establecer por el Registro que las solicitudes se formulen "necesariamente por escrito", mediante un formulario impreso o guía de despacho. Esta última es la forma usual como se procede.
En el caso de partes judiciales donde se ordena practicar una inscripción, la rogatoria corresponde al Juez la misma que se encuentra formulada en el oficio que éste remite al Registro y comprendida en el mandato contenido en la respectiva resolución. La solicitud de inscripción que usualmente lo efectúa la parte interesada o cualquier tercero por encargo de ésta, no es más que el medio a través del cual se concretiza la rogatoria. Generalmente, ambas coinciden. Sin embargo, en estos casos la inscripción se efectúa siempre a instancia y por mandato del Juez, al margen de quien la haya solicitado (Resolución 303-97-ORLC/TR).
Un aspecto vinculado a la rogación, es el desistimiento total o parcial de la solicitud de inscripción. Ha quedado precisado que el Registro admite el desistimiento, entendiéndola como correlato de la voluntariedad de la inscripción. Precisamente, el principio de rogación configura una unidad cuyo reverso está constituido por el desistimiento. Tratándose del desistimiento parcial, es necesario que se trate de uno o varios actos inscribibles contenidos en el título. Y, que los mismos sean separables siguiendo el criterio contenido en el Art. 224 del C.C., es decir, que no destruya la esencia del conjunto y, además, cuente con los elementos necesarios y suficientes para su existencia autónoma (Resolución 496-97-ORLC/TR, 443-98-ORLC/TR).
Excepciones al Principio de Rogación
El principio de rogación que, como hemos anotado, constituye la regla general, admite algunas excepciones donde el Registrador, de oficio, debe efectuar la inscripción. Sin embargo, como apunta Chico y Ortiz, "si bien el Registrador procede de oficio, para practicar los correspondientes asientos, se requiere una solicitud inicial de inscripción".14 Veamos.
a)Inscripción de las hipotecas (y prendas) legales.
Las hipotecas legales -a diferencia de las hipotecas convencionales- no nacen de la voluntad de las partes; sino, del mandato expreso de la Ley. "No se trata, como podría parecer a simple vista, de privilegios personales acordados para favorecer a una u otra persona; se trata de ventajas impuestas en beneficio de determinadas situaciones en razón de la particularidad en que se encuentran, lo que requiere el máximo de protección legal, sin distinciones de bolsas, apellidos y blasones".15
Estas se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del Registrador, simultáneamente con los contratos de los cuales emanan. No es necesario que en el título conste haberse constituido. Tampoco se requiere solicitud alguna para su inscripción. La hipoteca legal debe inscribirse de oficio por el Registrador. No obstante, es necesaria la previa existencia de una solicitud de inscripción (rogación) del acto o contrato del cual deriva.
El Art. 1118 del C.C. reconoce las siguientes hipotecas legales:
- La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con dinero de un tercero.
En los contratos en que se hubiera pactado el pago aplazado de la totalidad del precio; se debe inscribir la hipoteca legal en garantía del mismo. Igualmente, en los casos en que se hubiera pactado el pago aplazado de parte del precio; se debe inscribir la hipoteca legal en garantía del saldo.
Se debe tener presente que no procede la inscripción de la hipoteca legal cuando del título fluya que el precio ha sido totalmente cancelado, pues, evidentemente, no existe saldo pendiente de pago.
Asimismo, es necesario tener en cuenta que la cancelación del precio puede ser declarada en forma expresa o ser inferida de una manifestación de voluntad tácita. Esto ocurre cuando, al pactarse el saldo de precio, se establece que será pagado a la firma de la escritura pública correspondiente. Y la parte vendedora suscribe la misma sin reserva alguna. En tal caso, se tendrá por cancelado el precio aunque en la escritura no conste declaración alguna de recepción del monto adeudado ni constancia notarial del pago del precio (Resolución 279-96-ORLC/TR, 326-98-ORLC/TR, 337-99-ORLC/TR).
En los actos o contratos donde aparezca la entrega de cheques de gerencia, se entiende producido el pago sólo en la medida en que resulte indubitable la voluntad de quien recibe el título valor que su sola entrega produce efectos cancelatorios. El Art. 1233 del C.C., justamente, señala que la entrega de títulos valores que constituyen órdenes o promesas de pago, sólo extinguirá la obligación primitiva cuando hubiesen sido pagados o cuando por culpa del acreedor se hubiesen perjudicado, salvo pacto en contrario.
En consecuencia, se debe proceder a inscribir de oficio la hipoteca legal respectiva en los casos de contratos de compraventa o permuta en los que en la escritura correspondiente no exista indicación inequívoca de que la entrega del cheque de gerencia constituye pago (Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nro. 033-96-SUNARP)
- La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle.
- La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.
Las reglas previstas para las hipotecas legales también rigen para las prendas legales en cuanto le sean aplicables. Sin embargo, proceden únicamente respecto de aquellas que recaigan sobre bienes muebles inscribibles en el Registro. En este sentido, la transferencia de participaciones en una Sociedad de Responsabilidad Limitada, que se debe formalizar por Escritura Pública e inscribirse en el Registro (Art. 291, Ley General de Sociedades), cuyo precio no se encuentra cancelado; da origen a la inscripción de una prenda legal (Resolución 147-98-ORLC/TR).
b) Rectificación de errores materiales.
El Registrador puede rectificar de oficio los errores materiales cometidos en los asientos de inscripción, anotación o cancelación. Se entiende que hay error material cuando, sin intención de causar daño, se ha escrito unas palabras por otras, omitido la expresión de alguna circunstancia cuya falta no causa nulidad, o equivocado los nombres propios al copiarlos del título, sin cambiar por eso el sentido general del asiento o partida, ni el de ninguno de sus conceptos.
Es verdad que el Art. 175 del R.G.R.P. señala que estos errores se rectifican "con conocimiento por escrito de los interesados". Pero, esto no ha de interpretarse en el sentido que sea necesaria una "solicitud" de rectificación del interesado. Sino, que el Registrador, habiendo advertido el error material, de oficio puede efectuar la rectificación, haciendo saber previamente esta circunstancia a los interesados.16
La rectificación de los errores materiales procede:
- En los asientos de inscripción, anotación preventiva o cancelación, cuyos respectivos títulos se conservan en la Oficina; y
- En los asientos de presentación, anotaciones marginales y referencias, aunque los títulos no se conserven en la oficina, siempre que el asiento principal respectivo, baste para dar a conocer el error y rectificarlo mediante dicho asiento.
4.PRESENTACION DEL TITULO
La doctrina distingue entre petición de inscripción y presentación del título. Chico y Ortiz, siguiendo a Sanz Fernández, dice que "la diferencia entre petición y presentación es clarísima: la primera es una declaración de voluntad dirigida a poner en marcha el procedimiento registral, y de aquí que, conceptualmente al menos, sea anterior a él. La presentación es un hecho material, aunque de importantes consecuencias jurídicas, complementario de aquella, y que constituye el primer trámite del procedimiento. De ahí que, por tanto, la presentación puede ser posterior a la petición de inscripción, simultánea o anterior".17
La petición, constituyendo manifestación de la voluntad, se plasma en la solicitud de la inscripción. La presentación, en cambio, en el hecho de la aportación del título al Registro. Para la inscripción es necesario la concurrencia del uno y el otro, pues, el Art. 135 del R.G.R.P. destaca ambos sucesos. Dice: "La solicitud de inscripción y la presentación del correspondiente título, se harán constar en el Diario..."
En lo sucesivo utilizaremos la expresión "presentación del título". Con esto estaremos haciendo referencia tanto a la petición de inscripción como a la presentación del título.
Legitimación para Presentar el Título
La inscripción se hace a instancia de parte interesada quien, además, debe precisar el acto que pretende inscribir. El Art. 131 del R.G.R.P. señala que toda inscripción se efectuará a instancia de:
- Quien adquiera el derecho.
- Del que transmite el derecho.
- Quien tenga interés en asegurarlo.
- Del Notario o sus dependientes expresamente autorizados para ello.
Ahora bien, en la presentación del título se debe tener en cuenta las siguientes formalidades:
a)Solicitud verbal o escrita.
Ya hemos precisado que la solicitud de inscripción se puede formular verbalmente o por escrito. Sin embargo, esta permitido que en las Oficinas Registrales las solicitudes se formulen necesariamente por escrito mediante un formulario impreso o guía de despacho. Este es el modo generalizado como se procede en la actualidad.
b)Presentar en las horas de atención.
El título debe presentarse dentro de las horas señaladas para el funcionamiento del Diario, bajo pena de nulidad del asiento de presentación y de la subsiguiente inscripción (Art. 134, 135 del R.G.R.P.)
Por otro lado, la presentación del título es personal. No ha contemplado la posibilidad de presentar el título por correo o telecopia, como si ocurre en el derecho hipotecario español. Sólo para el caso de la obtención de certificaciones, el R.G.R.P. ha contemplado que la solicitud pueda ser presentada por correo.
Sin embargo, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular (R.I. del R.P.V.) prevé la posibilidad que la presentación de los títulos a distancia, pero a través de otra Oficina Registral. El Art. 14 del mismo, indica que la presentación de un título para su inscripción o anotación, se podrá efectuar en una Oficina Registral distinta a la que contiene la partida registral del vehículo. La Oficina receptora deberá remitir vía correo certificado la documentación original a la Oficina de destino al día siguiente de presentada la solicitud.
c)Pago de derechos.
Para la presentación de un título, el único requisito exigible es el pago de los derechos registrales que corresponda. Esta prohibido rechazar de plano una inscripción.
5.EL DIARIO Y EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Uno de los principios fundamentales que rigen a las inscripciones, es el de prioridad (o preferencia) registral. Nuestro sistema acoge este principio en el Art. 2016 del C.C.: "La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro". Esta disposición es reproducción del Art. VI, Título Preliminar, del R.G.R.P.: "La prioridad en el tiempo de las inscripciones, determina la preferencia de los derechos que otorgan los Registros".
El Diario sirve al objeto del principio de prioridad, pues, allí consta el orden cronológico de los títulos presentados al Registro. El Art. 135 del R.G.R.P. indica que la solicitud de inscripción y la presentación del correspondiente título, "se hará constar en el Diario".
Formalidades del Diario:
a)Que conste en libro u hojas sueltas.
El Diario se puede llevar en libros o mediante hojas sueltas. En este último caso, las hojas se enlegajarán, foliarán y empastarán. En la actualidad el Diario consta en el sistema mecanizado de la Oficina Registral.
b)Se puede aperturar uno o varios Diarios.
Según el volumen del movimiento de la Oficina Registral, se llevará un Diario para todos los registros o varios Diarios. En el segundo caso, en cada uno de los mismos se agruparán las presentaciones según el registro o registros asignados a cada uno.
c)Diligencia de cierre del Diario.
Todos los días no feriados, a la hora señalada para terminar el funcionamiento de la Oficina Registral, se cerrará el Diario con una diligencia suscrita por Registrador inmediatamente después del último asiento, en la que se expresará el número de éstos que se hayan extendido. Cuando no ocurran presentaciones, no es necesario extender todos los días tal diligencia de cierre. En tal caso, sólo al final de cada mes el Registrador hará constar que no han ocurrido presentaciones desde la fecha del último asiento.
Si llegara la hora de cerrar el Registro antes de concluirse un asiento, se continuará este hasta su conclusión. Si quedasen títulos pendientes de asiento de presentación, se hará constar esta circunstancia en la diligencia de cierre, designando la hora y el número de cada título, para extender los asientos correspondientes al siguiente día según el orden de presentación.
6.EL ASIENTO DE PRESENTACION
El asiento de presentación es "un asiento preliminar, preparatorio o transitorio que permite la extensión de otros en los libros de inscripciones y que esta sujeto a caducidad... Es la prueba formal del hecho de la presentación y petición de inscripción; la fecha determina a todos los efectos los que se produzcan; provoca el cierre registral a los títulos contradictorios y da prioridad a los que fueran compatibles...".18
Se extiende en el Diario donde consta la naturaleza del título así como la fecha y hora de su presentación al Registro para su inscripción. En tal perspectiva, tiene como propósito dejar constancia y "proclamar oficialmente el momento de acceso del título al Registro".19 La presentación (o aportación) del título al Registro es el primer acto que se practica en el procedimiento registral. Lo efectúa quien adquiere el derecho, el que lo transmite, quien tenga interés en asegurarlo, o el Notario (o sus dependientes expresamente autorizados para ello). En tanto, el asiento de presentación es la respuesta correlativa a dicha presentación (o aportación). Lo autoriza el Registrador (Art. 140, R.G.R.P.).
Una de las principales funciones del asiento de presentación que, como se ha dicho, consta en el Diario; es testimoniar o dejar constancia del momento en que el título ha sido aportado al Registro para su inscripción. De aquí se puede apreciar la importancia que tiene en la determinación de la prioridad (o preferencia) que otorga el Registro.
Precisamente, el Art. 143 del R.G.R.P. indica: "Los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación respectivo". Y la preferencia registral, previsto en el Art. 2016 del C.C. y Art. VI, Título Preliminar, del R.G.R.P.; constituye uno de los efectos de la inscripción.
Por otro lado, para hacer viable la preferencia que otorga el Registro, el asiento de presentación genera aquello que en la doctrina se conoce como efecto cierre registral que, entre nosotros, aparece en el Art. 149 del R.G.R.P.
6.1.FORMALIDADES DEL ASIENTO DE PRESENTACION
Las formalidades del asiento de presentación pueden ser sistematizadas del siguiente modo:
a)Número de asientos.
Por cada título o títulos conexos se debe extender un asiento de presentación, el mismo que debe ser extendido (redactado) inmediatamente después que el título (o títulos) sea aportado por el usuario al Registro.
Ahora, cuando con un mismo título se soliciten varias inscripciones, solamente será necesario un asiento de presentación. Sin embargo, se dejará constancia de las distintas inscripciones solicitadas.
b)Orden cronológico.
La extensión del asiento de presentación se debe hacer en severo orden cronológico de ingreso de los títulos al Registro. Los asientos deben ser enumerados correlativamente. Y no debe dejarse claros ni huecos entre cada asiento de presentación.
c)Contenido.
El asiento de presentación debe contener los siguientes datos:
- El nombre, apellido y domicilio del presentante.
- La hora de la presentación.
- La naturaleza del título presentado y el nombre y cargo del funcionario que lo ha expedido.
- El derecho que se constituye, reconozca, transmita, modifique o extinga por el título que se presentó a inscribir.
- Al margen de cada asiento y según los casos, se anotará el antecedente registral donde se hubiera hecho la inscripción o se hará constar que ésta ha sido denegada.
- De ser el caso, también al margen de cada asiento, se hará constar la prórroga del plazo del asiento de presentación y el motivo de la misma.
d)Suscripción del asiento.
El asiento de presentación debe ser firmado por el presentador, si éste lo exigiera o el Registrador lo considerase conveniente. Por su parte el Registrador debe firmar los asientos de presentación. En los días en que se hubieran efectuado varias presentaciones, será suficiente la firma del Registrador estampada al pie de la diligencia de cierre del Diario. Esta suscripción, a diferencia de la anterior, tiene el carácter de obligatoria.
6.2.VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN
"El asiento de presentación, como instrumento de la prioridad registral, tiene una duración temporal limitada. Su periodo de vigencia es el marco en que resulta posible la práctica de la operación solicitada, convirtiendo en definitivo el rango o preferencia obtenidos provisionalmente con la presentación".20
El plazo de vigencia del asiento de presentación es de treinta días hábiles. Se computa a partir del día siguiente al de la fecha de presentación del título al Registro (ingreso por el Diario). Se excluyen los días feriados y aquellos en que la Oficina Registral no hubiera funcionado.
Dentro de aquél plazo debe ocurrir todas las actuaciones procedimentales del título en el Registro, esto es: la calificación registral (Art. 152, R.G.R.P.), la apelación de la denegatoria de inscripción (Art. 154, 155, R.G.R.P.), la resolución de la apelación por el Tribunal Registral (Art. 145, 146, 147, R.G.R.P.), la subsanación de los defectos del título y la inscripción registral (Art. 168, R.G.R.P.). En suma, durante éste plazo el asiento de presentación produce todo efecto (Art. 144 del R.G.R.P).
6.3.PRORROGA DEL ASIENTO DE PRESENTACION
Como ya se ha dicho, el asiento de presentación ordinariamente es de treinta días. No obstante, este plazo puede prorrogarse a sesenta días. Ello opera bien a solicitud del Registrador o, de modo automático:
a)Prórroga a solicitud del Registrador.
Usualmente el plazo de vigencia del asiento de presentación, como se ha dicho, es de treinta días. Sin embargo, este plazo puede ser prorrogado a sesenta días. Para el efecto, es necesario que dicho aplazamiento se solicite por el Registrador dentro de los primeros quince días del plazo ordinario del asiento de presentación.
La prórroga es un mecanismo para ampliar la preferencia registral adquirida por un título. Opera en beneficio del Registrador cuando el título en cuestión resulta demasiado complejo o extenso como para atenderlo dentro del plazo ordinario, de modo que, a pesar de la justificada demora en su calificación; no se perjudique al usuario.
Conforme al Art. 144 del R.G.R.P., en todos los casos no corresponde al usuario solicitar la prórroga. Sino, únicamente al Registrador (Resolución 089-95-ORLC/TR, 148-95-ORLC/TR, 005-96-ORLC/TR, 513-97-ORLC/TR, 273-98-ORLC/TR).
Por otro lado, la prórroga será autorizada por el Director, tratándose de las Oficinas de Lima y Callao. Y, por el Vocal o Juez Visitador, tratándose de otras Oficinas. A falta de tales funcionarios judiciales, los Presidentes de las Cortes pueden ejercer dicha atribución. Con la nueva estructura orgánica de los Registros Públicos, tal atribución corresponde a los Jefes Registrales Regionales.
El Registrador puede solicitar la prórroga cuando los títulos presentados demanden una labor extraordinaria por:
- Su extensión. - Número. - Otras causas.
En este caso, se trata de una facultad discrecional del propio Registro. Siempre que existan motivos atendibles que impidan atender el título dentro de los plazos previstos por ley, se puede prorrogar el asiento de presentación.
b)Prórroga automática.
El asiento de presentación también se prorroga automáticamente, esto es, sin que sea necesario solicitud alguna del Registrador. Esto ocurre en los siguientes casos:
-Si se interpone recurso de apelación21 por denegatoria (observación o tacha) de la inscripción.
El asiento de presentación se prorroga a sesenta días con el propósito que, dentro del mismo, se resuelva el recurso de apelación por el Tribunal Registral y, de corresponder, se practique la inscripción.
Si el Tribunal Registral, resolviendo la apelación, determina que el título es inscribible previa subsanación de algún defecto que hubiera encontrado, se concede al interesado un plazo de veinte días, computados desde aquél en que se le hizo al conocer al interesado (apelante) la correspondiente resolución. Vencido dicho plazo, caduca el asiento de presentación (Art. 147, R.G.R.P.).
El objeto de esta prórroga es conferir plazo para que el apelante gestione la inscripción de título, subsanando el defecto que hubiera precisado la resolución del Tribunal Registral. Este plazo adicional de veinte días rige sólo en los supuestos de subsanación de defectos y/o cumplimiento de requisitos advertidos por la segunda instancia. No es de aplicación a los casos en que la apelación fue declarada inadmisible o improcedente (Resolución 235-98-ORLC/TR).
-Si se entabla queja contra el Registrador.
Igualmente, el asiento de presentación se prorroga a sesenta días.
-Si se promueve acción judicial contra lo resuelto por el Tribunal Registral.
Ciertamente, la decisión del Tribunal Registral denegando la inscripción de un título es impugnable pero, en la vía judicial. Señala el Art. 146 del R.G.R.P. que la demanda correspondiente debe ser interpuesta en el término de treinta días de notificada dicha resolución. Asimismo, que se debe solicitar su anotación en el correspondiente Registro. Vencido tal plazo o no anotada la demanda, caduca el asiento de presentación.
No obstante, este plazo ha sido modificado tácitamente por el Art. 541, inciso 3, del C.P.C. Consiguientemente, se debe entender que el plazo para interponer la demanda es de tres meses. Y sólo al vencimiento del mismo, habrá caducado la vigencia del asiento de presentación.
En consecuencia, dentro del plazo de tres meses se puede interponer, en sede judicial, la acción contencioso-administrativa contra la resolución del Tribunal. Los Registradores Públicos deben evaluar la compatibilidad o incompatibilidad de cualquier título presentado con posterioridad a la que dio lugar al recurso de apelación. Es decir, se debe interpretar el Art. 146 del R.G.R.P. (encontrándose vigente el asiento de presentación, no podrá inscribirse ningún título referente a la misma partida o asunto) en concordancia con el Art. 2016 y 2017 del C.C. y Art. 143 del citado reglamento. Pues, tratándose de títulos compatibles no existiría impedimento legal alguno para inscribir el segundo título, antes que el que ingresó primero, si fuera procedente (Resolución 033-98-ORLC/TR).
Sin embargo, la Ley 27352 nuevamente replantea el asunto del plazo. Modificando el Art. 541, numeral 3), del C.P.C., señala que uno de los requisitos de admisibilidad de la demanda de impugnación de acto o resolución administrativa es que "se interponga dentro de los treinta días de notificada la resolución impugnada de acuerdo a Ley, o en el mismo plazo, producido el silencio administrativo de conformidad con los dispositivos vigentes". En consecuencia, este es el plazo que debe tenerse en cuenta.
A propósito de la vigencia del asiento de presentación y su prórroga, en la práctica suele ocurrir que, respecto de una misma finca, se presentan al Registro dos (o más) títulos real o supuestamente incompatibles entre sí. En tanto no se decida la situación registral del primero, no se puede resolver la del segundo. Esto es claro. Pero, ¿Qué sucede si se hubiera prorrogado únicamente la vigencia del asiento de presentación del primer título? ¿También se prorroga la vigencia del asiento de presentación del segundo, no obstante que el Registrador no lo ha solicitado?
Al respecto, nada ha dispuesto el R.G.R.P. Por nuestra parte, consideramos que sí. La prórroga de la vigencia del asiento de presentación del primer título, no puede perjudicar la del segundo (y posteriores títulos, si lo hubiera). En consecuencia, la prórroga del asiento de presentación del primer título, también supone la prórroga del asiento de presentación del segundo y posteriores títulos.
7.EL CIERRE REGISTRAL
Ya se ha expuesto que el principio de prioridad es aquel en cuya virtud el acto registral que primeramente ingresa en el Registro de la Propiedad; se antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango a cualquier otro acto registrable que, siéndole incompatible o perjudicial, no hubiese aún ingresado en el Registro o lo hubiera sido con posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior. Esta "regla de prioridad no tiene como única finalidad, en su relación con el registro y por la fecha de presentación, establecer un orden en la protección de cada uno de los derechos compatibles inscritos, sino cerrar el registro a los derechos incompatibles con el que se halla ya registrado".22
El título presentado al Registro (de fecha posterior) puede resultar siendo incompatible con el que ya aparece inscrito por ausencia de tracto sucesivo. El Art. 2015 del C.C. indica que ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane. Este defecto será subsanable sí quien aparece transmitiendo el derecho, simplemente no ha inscrito el suyo. Con su previa inscripción, se reanudará el tracto sucesivo. Y el título de fecha posterior, simplemente se inscribirá. Pero, también puede ser completamente insubsanable. Tal seria el caso, por ejemplo, sí quien aparece transmitiendo el derecho, nunca fue titular del mismo (venta a non domino). En este supuesto, el título presentado al Registro es, definitivamente, incompatible con el que aparece inscrito. No es inscribible.
La incompatibilidad del título presentado al Registro en segundo lugar (o con posterioridad) al que aparece inscrito, deriva de la política normativa del sistema jurídico. Esta circunstancia se presenta, como se ha dicho a glosa de ejemplo, cuando una persona vende dos veces un mismo inmueble y a dos (o más) personas distintas. Lo usual sería reconocer validez y eficacia a la primera venta (de fecha anterior al de la segunda venta), pues, la transmisión del derecho la realizó quien, sustantivamente, era titular del mismo. Y, negar validez y eficacia a la segunda venta (de fecha posterior al de la primera) por cuanto quien transmitió el derecho, en puridad, ya no era titular del mismo. Sin embargo, si fue el segundo comprador quien primeramente inscribió su derecho en el Registro (de buena fe); éste será preferido por el sistema jurídico. El primer título, aún siendo de fecha anterior, será, en definitiva, incompatible con el segundo. Dispone el Art. 2017 del C.C.: "No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior". Y la incompatibilidad existe "cuando la titularidad inscrita no pueda concordarse con al que se pretende inscribir: cuando el titular ya inscrito y el nuevo pretendan simultáneamente el mismo derecho real sobre la misma finca".23
En el sistema español, la norma equivalente al Art. 2017 del C.C. peruano, se encuentra en el Art. 17 de la L.H.: "Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier titulo traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga, o, sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento". Precisando el concepto del efecto cierre registral, señalan Lacruz y Sancho que la finalidad de ésta disposición "no es la de dar o quitar derechos, sino la de mantener un Registro limpio de contradicciones, en el cual no consten, a la vez, titularidades incompatibles y opuestas.... O sea, que el efecto de cierre es una operación meramente formal y mecánica: el título que llega primero clausura el Registro para el ulterior incompatible, sin que este título al cual se cierra el Registro sea, siempre, materialmente ineficaz, ni pierda toda posibilidad de ingresar en aquél. Si bien el Registrador, al calificar, en cuanto aprecie la existencia de un título incompatible inscrito, rechazará automáticamente la inscripción, el titular rechazado puede acreditar su mejor derecho ante los Tribunales. Y, anulando la inscripción que se opone a su ingreso en el Registro, tener acceso a él, incluso con la fecha del asiento de presentación si éste no ha caducado".24
En cuanto a los títulos inscritos o anotados en el Registro, el efecto cierre es absoluto en sede registral, pues, sólo puede ser enervado en vía judicial. De hecho, el Art. 2016 y 2017 del C.C. (principio de prioridad registral: superioridad de rango y preferencia excluyente, respectivamente) despliegan toda su eficacia sólo en el caso de que el tercero hubiera adquirido e inscrito su derecho a título oneroso y de buena fe (Art. 2014, C.C.: principio de fe pública registral). Es evidente que, judicialmente, se puede demostrar su inexistencia no obstante la apariencia documentaria.
Ya se ha dicho que el efecto cierre registral también se pone de manifiesto respecto de los títulos presentados al Registro, pero, aún no inscritos. Establece el Art. 149 del R.G.R.P.: "Encontrándose vigente el asiento de presentación, no podrá inscribirse ningún título referente a la misma partida o asunto".
Finalmente, se debe tener en cuenta que el efecto cierre registral no alcanza al Libro Diario: nada impide que dos o más títulos incompatibles entre sí, referidos a un mismo inmueble; sean presentados al Registro. Inclusive, no hay razón que impida extender los respectivos asientos de presentación. Naturalmente, si fueran incompatibles entre sí, se inscribirá únicamente el título que llegó primero al Registro (Art. 2017 del C.C.). O se inscribirán los dos, si no existiera incompatibilidad entre los mismos (Art. 2016, C.C.). Pero, desde luego, esta decisión se adoptará con posterioridad: en la calificación registral.
Notas:
1 CHICO Y ORTIZ, José María. "Estudios Sobre Derecho Hipotecario", Tomo I, 3ra. edición, Marcial Pons, Madrid, 1994, Pág. 567.
2 DIEZ-PICAZO, Luis y GULLON, Antonio. "Sistema de Derecho Civil" Volumen III, 5Ta. Edición, 4ta. Reimpresión, Editorial Tecnos S.A., Madrid, 1995, Pág. 306.
3 PEÑA BERNALDO DE QUIROS, Manuel. "Derechos Reales. Derecho Hipotecario", 2da. Edición, Universidad de Madrid, Facultad de Derecho, Sección de Publicaciones, Madrid, 1986, Pág. 531.
4 CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. Cit., Pág. 488.
5 Citado por DIEGO BERNARD, Tomás. "Títulos Inscribiles" en Enciclopedia Jurídica Omeba, Tomo XXVI, Editorial Driskill, Buenos Aires, 1986, Pág. 222.
6 CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. Cit. Pág. 489.
7 Citado por CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. Cit. Pág. 490.
8 Véase el Art. 233 y 234 del C.P.C.
9 PAU PEDRON, Antonio. "Curso de Practica Registral", publicaciones de la Universidad Pontificia de Comillas, Gráficas Alberdi S.A., Madrid, 1995, Pág. 57.
10CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. Cit. Pág. 490.
11Citado por CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. Cit. Pág. 491.
12PAU PEDRON, Antonio. Ob. Cit., Pág. 57, 58.
13GARCIA GARCIA, José Manuel. "Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario", Tomo I, Editorial Civitas S.A., Madrid, 1988, Pág. 546.
14CHICO Y ORTIZ, José María. Op. Cit., Pág. 571.
15ARIAS SCHREIBER PEZET, Max. "Exégesis del Código Civil Peruano", Tomo VI, San Jerónimo Ediciones, Lima, 1997, Pág. 209.
16Distinto es el supuesto del Art. 176 del R.G.R.P., donde el Registrador requiere "consentimiento del interesado" o "autorización de la Dirección General" para rectificar los errores materiales cometidos.
17CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. Cit. Pág. 574.
18CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. Cit. Pág. 668.
19PEÑA BERNALDO DE QUIROS, Manuel. Ob. Cit. Pág. 542.
20MANZANO SOLANO, Antonio. "Derecho Registral Inmobiliario para Iniciación y Uso de Universitarios", Volumen II, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España Centro de Estudios Registrales - J. San José S..A., Madrid, 1994, Pág. 554.
21Conforme lo dispuesto por el Art. 5 de la Ley 26366, en la actualidad existe primera y segunda instancia administrativa registral. En consecuencia, al haberse suprimido la tercera instancia; ya no cabe la interposición del recurso de revisión.
22LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco. "Elementos de Derecho Civil - Derecho Inmobiliario Registral", Tomo III bis, José María Bosch Editor S.A., Barcelona, 1984, Pág. 134.
23LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco. Ob. Cit. Pág. 136.
24LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco. Ob. Cit. Pág. 135.

3 comentarios:

Anónimo dijo...

¡vaya copia!, todo se encuentra igual a lo señalado por el Dr. Edilberto Cabrera Ydme, en el libro "El Procedimiento Registral en el Perú". Editorial Palestra, Lima,2000.

Anónimo dijo...

¡vaya copia!, todo se encuentra igual a lo señalado por el Dr. Edilberto Cabrera Ydme, en el libro "El Procedimiento Registral en el Perú". Editorial Palestra, Lima,2000.

Anónimo dijo...

¡vaya copia!, todo se encuentra igual a lo señalado por el Dr. Edilberto Cabrera Ydme, en el libro "El Procedimiento Registral en el Perú". Editorial Palestra, Lima,2000.