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miércoles, 29 de febrero de 2012

BUSCANDO EL FUNDAMENTO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

BUSCANDO EL FUNDAMENTO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL(Disquisiciones acerca de la búsqueda de seguridad juridica)
Rafael Humberto PÉREZ SILVA *Perú-----------------------------------* Abogado. Socio del Estudio Beaumont Callirgos & Asociados - Trujillo.
No cabe duda que una de las funciones principales de los Registros Públicos es la publicidad, pues mediante ella se confiere a los derechos inscritos el carácter de oponibles erga omnes, brindando seguridad al tráfico y a la información publicada bajo una presunción iuris tantum, dando certeza sobre la titularidad de los derechos registrados. De este tema se ocupa precisamente el autor del presente ensayo, en el cual efectúa un riguroso análisis del Principio de Publicidad Registral, en un intento por indagar el problema que se pretendió resolver con la creación de los Registros Públicos y la publicidad por ella generada.
I. Introduccion.- II. La propiedad. Orígenes.- III. Necesidad de un conocimiento general de la propiedad y de situaciones juridicas con relevancia patrimonial.- 3.1. Necesidad del conocimiento general de situaciones jurídicas con relevancia patrimonial.- 3.2. Seguridad jurídica.- IV. La publicidad registral.- 4.1. Trafico jurídico.- a). El sistema de derecho de propiedad o sistema de titularidades.- b). Sistema de derecho de contratos o sistema de transacciones.- 4.2. Noción de Publicidad Registral.- 4.3. Objeto de Inscripción .- 4.4. Materia registrable. Sistema numerus clausus.- 4.5. Objeto de Publicidad Registral.- V. A modo de conclusion.
I. INTRODUCCIÓN
La sociedad moderna se ha establecido en base al intercambio e interrelación de servicios y productos a efecto de satisfacer las necesidades que en su seno se generan. Dentro de la sociedad, se producen una serie de problemas y contingencias, las cuales serán resueltas al interior de la misma. La respuesta de cada sociedad dependerá del tipo de problema que se presente. Como señalo Aristóteles, el problema circunscribe el ámbito de la respuesta.
El tráfico de bienes y servicios y el intercambio de los mismos constituye un sistema por el cual los escasos recursos pueden ser asignados a aquellos que los explotarán más eficientemente. Por lo que se debe procurar eliminar los costos de transacción dentro de la sociedad. Estos costos de transacción, son los costos de celebrar un contrato y que se pueden clasificar en tres: de información, de negociación y de seguridad en el cumplimiento del contrato. Por ello, la información debe ser proporcionada de una manera segura, rápida y de mínimo costo al acceso de información respecto de la situación jurídica de los bienes y de las personas con las que se pretende interrelacionar económicamente, vale decir, pues, que lo que se busca es dotar de publicidad (léase oponibilidad efectiva) y seguridad jurídica a las transacciones económicas. Ello se traduce en el pleno conocimiento de una situación jurídica determinada, información que debe estar al alcance de todos, ser confiable y dotar de eficacia a los actos que se pretenden realizar con dicha información. Intentaremos, desde esta perspectiva, indagar el problema que se pretendió resolver con la creación de los Registros Públicos y la publicidad que de ella se genera.
II. LA PROPIEDAD. ORÍGENES
El hombre es ser social por excelencia, en tanto que en él están ínsitos, a la par, su carácter personal y comunitario, tal es así que HEIDEGGER denomina como uno de los planos estructurales del ser humano el “ser con los otros “. El hombre, al organizarse las sociedades antiguas y crearse el concepto de la propiedad privada, y con ella el concepto de lo mío, caracterizada por el hecho que el que detenta la propiedad - en forma individual o comunal - debe tener la posibilidad de excluir a los demás del consumo (léase disposición, uso y usufructo) del recurso de que se trate. En términos jurídicos, podríamos decir, que la propiedad de un determinado bien determina que su propietario ejerza dicho derecho en forma exclusiva y excluyente, al amparo del ordenamiento jurídico. Este hecho implica, necesariamente, que aquellos que deban ser excluidos del consumo del recurso, necesiten conocer quien es aquel que detenta el derecho de propiedad, vale decir, quien es el titular de la situación jurídica de propiedad sobre dicho recurso, y, además, dicho hecho - del conocimiento público o general - servirá para que quien detente el derecho de propiedad pueda legitimarse fácilmente en el ejercicio de defensa de su derecho de propiedad.
Este hecho, de la creación de la propiedad privada, a la vez exigió que las otras personas respeten esta propiedad, como presupuesto básico para el funcionamiento del sistema, lo cual, a su vez, origino la creación del Estado y el derecho Positivo. Pero además, también era necesario, para que el resto de personas respeten lo que es mío, que estos sepan que aquello es mío. Es en este espectro, que opero la posesión como el medio de exteriorizar y comunicar en forma permanente, al resto, mi derecho o mejor mi posición en una situación juridicidad con respecto a un determinado bien. Por ello, la transmisión de la propiedad operaba a través de un grupo de ritos que hicieran visible a los demás (aunque en realidad no lo vieran) que operaba dicha transmisión. Así en Roma existió la Res mancipio, la tradito, la in iura res mancipi, etc. Así mismo, la detentación de la situación de hecho determinaba mi posición en un determinada situación jurídica.
La posesión y la detentación de la situación de hecho, en dicho contexto, cumplía a cabalidad con dicho propósito, sin embargo, este mecanismo, como es obvio, con el correr galopante de la civilización y el gran crecimiento de la población y la economía, devino en obsoleto e ineficaz, además de lo sumamente oneroso que resultaba, averiguar con meridiana certeza, quien era el dueño de un bien o cual era la posición jurídica que alguien ocupaba en una determinada situación jurídica, así padre, esposo, comerciante, representante, curador, copropietario, gerente, administrador, sucesor hereditario, etc.
III. NECESIDAD DE UN CONOCIMIENTO GENERAL DE LA PROPIEDAD Y DE SITUACIONES JURÍDICAS CON RELEVANCIA PATRIMONIAL
3.1. Necesidad del conocimiento general de situaciones jurídicas con relevancia patrimonial
Las consecuencias de la falta de seguridad en el ejercicio del derecho de propiedad origino distorsiones en el ámbito económico, así, subvalución de los precios, recesión, al impedir el tráfico fluido de bienes, aversión a la contratación, inactividad de pasivos, etc.
Si bien la posesión, en un primer momento, fue suficiente para cubrir la necesidad de seguridad en el tráfico, luego esta resulto ser insuficiente. NORBERTO FALBO destaca, a modo enunciativo, los siguientes problemas que se presentan en las transacciones de tráfico jurídico: "los relacionados con la propia identidad, capacidad y conocimiento de los sujetos negociales, que pueden ser solteros, casados, divorciados, viudos, emancipados. Menores sujetos a representación legal, Sociedades o asociaciones de diversos tipos y de distinta nacionalidad. Agregamos la correcta determinación de la cosa objeto del contrato. La legalidad de la relación de derecho a establecerse. La legitimación del sujeto disponente para que su falta, o insuficiencia, no perjudique la validez del negocio, la manifestación de la verdadera voluntad de los sujetos y su correcta exteriorización." Desde esta perspectiva, el Derecho, dentro de un marco de economía de mercado, debe brindar los correctivos necesarios. Dentro de estos presupuestos, se debe basar dichos correctivos en tres puntos básicos: ofrecer seguridad documental, ofrecer seguridad de identificación de los sujetos intervinientes (identificación física, pues la identificación del titular legitimado de una situación jurídica determinada la encontramos en los Registros Públicos, la cual a través del juego de sus presunciones nos dará la seguridad y confiabilidad necesaria en esta legitimación, aunque en la realidad a veces este no sea la misma que el verdadero titular) y ofrecer seguridad y fehaciencia en que el documento expresa la verdadera y real voluntad de los agentes intervinientes.
Algunos de dichos extremos se resolverán a través de la aplicación de los efectos de la publicidad de los registros de seguridad jurídica, en cambio otros, tales como por ejemplo, la propia identidad, capacidad y conocimiento de los sujetos negociales, se preverán en la medida en que los Notarios utilicen la tecnología que esta a su alcance, así los servicios on line con RENIEC, mediante la cual podrán identificar plenamente a aquellos que intervienen en el acto que se otorga en su presencia.
De otro lado, el Notario no sólo dará fe del acto que se realiza en su presencia o del acto que autoriza, sino además -para cubrir una ineludible necesidad de Justicia y equidad - se asegurara que la voluntad de los intervinientes es la que estos realmente han querido, y que además, están plenamente conscientes de los alcances del mismo, a través del deber de asesoramiento que tiene el Notario. Por supuesto, sin olvidar “que los limites de la autonomía de la voluntad son los limites máximos de las posibilidades de asesoramiento”. Por ello, corresponde al Notario una doble función: a) resolver dudas y aconsejar los caminos más adecuados para dar viabilidad jurídica a las finalidades licitas del negocio que se pretenda; y b) prevenir, precaver para asegurar el cumplimiento de estas finalidades, garantizando a todas las partes intervinientes una función preventiva y cautelar.
A raíz de toda esta problemática, surgió la necesidad de crear una “verdad oficial” que afectara por igual a todo tercero; como sostiene PAU PEDRON, este establecimiento de una verdad oficial es la esencia de los Registros Públicos, y no la protección de la apariencia como suele afirmarse. La apariencia es un termino por un lado inadecuado, y por otro, insuficiente, aplicado al Registro. La publicidad registral brinda, protección, seguridad y estabilidad a las relaciones jurídicas que se ampara en lo que ella publicita, disminuye de este modo la aversión al riesgo y reduce costos de transacción, alentando el tráfico jurídico.
Se colige, por tanto, que lo que siempre se busco fue brindar seguridad jurídica, dentro del tráfico jurídico, en forma efectiva y eficaz al menor coste posible, buscando en todo momento internalizar las externalidades, que suponen las variables de una etapa previa de una operación jurídica (no sólo para contratar, sino también para embargar, para proteger un patrimonio declarándolo patrimonio familiar, inscribir una interdicción, etc.). Ahora bien, esta seguridad jurídica abarca, no sólo, al hombre individualmente considerado (pues ello es una abstracción) sino en su ámbito coexistencial, en relación con los otros, vale decir, en el tráfico. No sólo se aplica esta seguridad jurídica al titular de una situación jurídica sino a quienes se interrelacionan con él.
Debemos notar que el valor de la propiedad contemporánea se encuentra inseparablemente unido a su libre transferencia y el libre intercambio es el pilar para el desarrollo de un sociedad moderna.
Pues bien, para hacer una institución eficaz y eficiente se busca que “se asignen los daños a aquella parte que esta en condiciones de evitarlos al menor coste” , por ello es menester analizar los costes de cada posición que asumamos.
Vale la pena, hacer la atingencia, que el derecho registral, en sus inicios, nace a efecto de dotar de publicidad a los Derechos Reales, los cuales tienen como una de sus principales características las de ser excluyentes y exclusivas, por tanto, oponibles erga ommes. Por ello, parecería dicotómico decir que la inscripción registral de un Derecho real lo convierte en oponible erga ommes, pero lo cierto es que en la vida extra registral el derecho real es oponible erga ommes, salvo a ciertos terceros, llamados terceros registrales, sean estos los llamados latinos o germánicos. Por tanto, con la inscripción también se afecta a estos terceros, de llegar a existir.La inscripción de situaciones jurídicas de propiedad, fue planteada en los ordenamientos jurídicos de raíces romanistas y germánicas, sin embargo, en el circuito de los ordenamientos jurídicos del common law, se planteo la misma solución pero desde una óptica especial, debido a su concepción particular de la propiedad inmobiliario: derecho legales y derechos de equidad.Dentro del contexto de interrelación constante de los agentes en la sociedad, y en vista de los alentadores resultados de la publicidad registral en el ámbito de los bienes inmuebles, surgió también, el registro mercantil, en la cual la publicidad ya no gira en torno a titularidades sobre situaciones jurídicas referidas a bienes sino titularidades de situaciones jurídicas referidas a entes jurídicos. Las inscripciones giran en torno a las situaciones jurídicas que se originen en torno a un determinado ente, este ente es el referente para dicha partida.
Tal como señala PAU PEDRON , la publicidad registral, en un registro mercantil, versa sobre tres cuestiones básicas: el régimen de responsabilidad, la identificación del empresario y su representación. Este criterio encuentra su fundamento en el hecho que al determinarse taxativamente cuales son los actos que pueden inscribirse en el registro de sociedades los terceros pueden, mediante una simple constatación registral, saber cual es la situación en la que se encuentra una determinada sociedad, pues aunque la inscripción no es obligatoria, las ventajas de acceder al registro, en la practica, les obliga a inscribir los datos atinentes a la sociedad para así crear seguridad en los terceros que se interrelacionan económicamente con ellos.
La necesidad de mantener una colección ordenada de información, genero la creación de dos tipos de registro denominados :
a).- Registros de seguridad jurídica, en los que se da la denominada publicidad efecto, vale decir, la publicidad generada por la inscripción determina una serie de efectos jurídicos: presunción de cognoscibilidad, de legitimación, de prioridad, etc,. Dichos registro tienen las siguientes características: existe previa calificación de la legalidad, conexión entre los asientos, la oponibilidad o eficacia ofensiva frente a terceros y la cognoscibilidad general. Esta es la publicidad registral.
b).- Registros de información jurídica, en los que se da la denominada publicidad noticia. En ella se registra la colección ordenada de archivos que contienen datos de uso administrativo, estadísticos etc. la publicidad de dichos archivos no afecta a terceros.
La búsqueda de seguridad jurídica originó que la publicidad registral, se extienda a situaciones jurídicas patrimoniales, desembocándose en la creación de otros registros que gozan de la categoría de registros de seguridad jurídica, tales como los de mandatos, de declaratoria de herederos, de prendas, etc. pues la necesidad de un conocimiento efectivo de ciertas situaciones relevantes para el tráfico jurídico, amplió el espectro de actuación de la publicidad registral.3.2. Seguridad jurídica
El hombre ha descubierto un acierto en la filosofía existencial, es un ser con una doble vertiente estructural, personal y comunitaria. El hombre necesita de los demás para poder desarrollarse y dar sentido a su vida. Como lo dijo Aristóteles “el hombre es un ser social por excelencia”. Pues bien, el hombre vive viviendo, vale decir, reaccionando ante las situaciones que la vida le propone, por ello, el hombre es un ser eminentemente axiológico, porque debe escoger entre un grupo (en el mínimo caso entre dos) de opciones existenciales, por ello debe preferir, y antes valorar cada opción que se le presenta.
En el plano coexistencial, el hombre se ve interferido constantemente por la conducta de otros hombres, sin embargo, no puede predecir con certeza cual va ha ser el comportamiento que asuman aquellos, por ello debe suponerlo y confiar en éste para, de este modo, poder elegir entre un repertorio de posibilidades existenciales. No olvidemos que la conducta humana es voluble, lábil y cambiante, lo que hoy quiero puede que dentro de una hora ya no lo desee.
El comportamiento humano es un objeto egológico; que según COSSIO “son aquellos objetos que tienen como soporte la conducta humana, vale decir los tramos o fragmentos en que se debe desarticular la conducta”, por tanto, es inmaterial, se da en un espacio y tiempo y no deja rastros.
Por ello, a efecto de hacer tangible este querer, se crearon los instrumentos como el medio de materializar esta conducta y que luego los participantes en ella, por el juego propio de su estructura axiológica, no puedan negar su conformidad, creando incertidumbre y haciendo imposible una planificación, elevando los costos de transacción.
La Seguridad Jurídica esta íntimamente ligada al hecho que el hombre necesita -en palabras de ORTEGA Y GASSET- saber a que atenerse.El Derecho debe crear condiciones propias de aplicación uniforme; “el conjunto de esas condiciones en que un orden jurídico autónomo puede imponer la coerción de manera uniforme que permita el cálculo utilitario de la economía de mercado, es lo que se conoce como “legalidad”. Por consiguiente, la seguridad jurídica es expresión de la legalidad; y ambas son funciones de las necesidades de predictibilidad de una sociedad organizada, sobre la base de unidades económicas independientes y competitivas” .
Como señala TRUBEK “El legalismo es el único medio de proveer el grado de certeza necesario para las operaciones del sistema capitalista”
Ahora bien, si entendemos por seguridad jurídica el conocimiento que todos tienen sobre las consecuencias de un acto realizado en relación con el derecho vigente; y los efectos, ámbito y limites de la esfera de actuación de una norma, debemos encontrar los mecanismos que usa el derecho para efectivizar esta seguridad, así tenemos: a) irretroactividad de la Ley; b) inexcusabilidad por ignorancia de la Ley; c) la fuerza de la cosa Juzgada; d) la prescripción extintiva y la prescripción adquisitiva de dominio; e) la publicidad jurídica y f) la aplicación uniforme de la ley todos los casos previstos en la norma. Es en este contexto que el Derecho, sus leyes, serán contempladas, desde un punto de vista del análisis económico del derecho, como ”un sistema de incentivos que influirán decisivamente en las acciones futuras”, en un sistema de economía de mercado se requiere de libertad y seguridad. Libertad para elegir racionalmente y seguridad para saber que esta elección no va a ser perturbada una vez optada; por ello CHICO Y ORTIZ afirma que “el momento actual sitúa a la sociedad reclamando los principios de libertad y seguridad, de ahí que el derecho desea más que nunca un sistema de seguridad que garantiza la libertad del hombre. Seguridad y Libertad son los dos ejes vitales del Derecho. Ambos conceptos son compatibles: quien demanda libertad pide seguridad que la garantice”
GIERKE distinguió dos dimensiones de la seguridad jurídica: la seguridad de orientación o certeza del orden - conocer la ley y poder orientar su conducta a ella - y la seguridad de realización o confianza en el orden. Mientras la certeza en el orden atañe al “que” de los preceptos, la “confianza en el orden” se halla referida a la eficacia del sistema que lo abarca.
Ahora bien, al valorar la eficacia de un sistema de Derecho debe atenderse a su contenido, el cual debe tender a la justicia. Para ello GARCIA MAYNEZ distingue entre los actos de aplicación y de cumplimiento, los primeros brotan naturales del hombre, los segundos le son impuestos doblegando los impulsos rebeldes. Un orden es seguro no solo en la medida en que se cumplen sus preceptos, sino en la medida en que se cumplen libremente por la confianza que inspiren y por tender al valor justicia.
FRANZ SCHOLZ, establece acertadamente estas relaciones entre seguridad jurídica y justicia al definirla así: “Seguridad significa un estado jurídico que protege en la más perfecta y eficaz de las formas los derechos de la vida; realiza tal protección de modo imparcial y justo; cuenta con las instituciones para dicha tutela y goza de la confianza, en quienes buscan en el derecho, de que este sea justamente aplicado”, por ello, no basta que el legislador adopte una solución determinada y que esta sea cumplida, sino que esta solución debe ser eficaz y justa, favoreciendo al mayor numero de personas, creando confianza en dicha opción y facilitando el trafico fluido con la mayor certeza posible. Para reforzar nuestra idea de la gran carga subjetiva que supone el concepto de seguridad, permítasenos coger un caso propuesto por DE TRAZEGNIES al preguntar “ ¿el Derecho sería el mismo en la hipótesis, de que, sin cambiar norma alguna se sustituyera simplemente a todos los jueces y abogados del país por juristas egresados de la Universidad de Moscú durante el período marxista de Rusia? “.
IV. LA PUBLICIDAD REGISTRAL
4.1. El Tráfico Jurídico
La sociedad, abstractamente considerada, es un ente autárquico y autosuficiente, es ella misma quien debe proveer las soluciones a los problemas que en su seno se generen, no debemos olvidar que la sociedad, como algo tangible, no existe, su existencia se disuelve en el comportamiento de sus componentes, son éstos, a través de las interrelaciones que mantengan con otros componentes los que van a procurar soluciones.
Las necesidades de éstos agentes, no sólo materiales sino inmateriales, se alcanzaran en la medida en que exista un sistema racional de asignación de recursos -sobre todo si son escasos - a quienes los explotaran en forma mas eficiente; para ello el intercambio permite esta asignación eficiente.El mercado, necesita que esta fluidez en el intercambio, sea libre y segura. Esta función la cumplen: el sistema de Derecho de propiedad y el sistema de Derecho de contratos:
a). El sistema de derecho de propiedad o sistema de titularidades.- mediante ella, se asignan las titularidades de una determinada situación jurídico patrimonial, esta asignación debe tener la propiedad de exclusividad y plena transmisibilidad, siendo eficaz en la medida que dote de la facultad de excluir de uso a los demás. POSNER, establece que este sistema debe disponer de tres características esenciales para ser eficiente:
Exclusividad.- Garantizando jurídicamente la posibilidad de excluir a los demás del consumo del recurso de que se trate.Universalidad.- Que establece que todos los recursos deben ser poseídos por alguien, salvo aquellos que sean tan abundantes, que puedan ser consumidos en cualquier cantidad sin que otros queden excluidos.Transferibilidad.- Que se pueda transferir dicho recurso con la facultad de excluir a los demás en forma rápida y confiable.
b).- Sistema de Derecho de Contratos o Sistema de Transacciones.- Es el que permite el intercambio de derecho y obligaciones, en forma libre y, además, garantiza que dicho intercambio se realice con seguridad. El sistema de asignación de titularidades establece la apropiación de los recursos, el sistema de derecho de contratos, el tráfico seguro de los mismos.
MACAULAY, sostiene que éste debe contener dos notas esenciales: La planificación racional de la transacción con anticipación cuidada de las muchas contingencias futuras previsibles; y la existencia de sanciones legales que estimulen la efectiva realidad de la prestación o que establezcan una compensación para el caso de incumplimiento.Ahora bien, toda operación económico jurídico lleva implícito un costo de transacción, que son los costos de celebrar un contrato y que se pueden clasificar en tres: de información, de negociación y de seguridad en el cumplimiento del contrato.
TORRES LOPEZ, conceptualiza los costos de transacción como “los costos que llevan consigo las diferentes operaciones que son necesarias para proceder a los propios intercambios” , si los costos son menores que los beneficios, con ello se incentiva el desarrollo de una actividad y el intercambio del mismo, por ende se maximizan los recursos y se explotan de un modo racional y eficiente.
La información, por tanto, debe tener el mayor grado de certeza, tanto para una etapa previa de una negociación como para cuando ésta se concluya. Necesitamos que el resto respete nuestro derecho y para ello es menester que tengan un conocimiento adecuado de las existencia de este derecho, para poder de este modo, hacerlo plenamente oponible a todo tercero. Esta información debe darse en forma permanente y debe ser de fácil acceso. Nótese, que esta información no sólo debe ser entendida como el presupuesto para la toma de decisión en una operación de trafico jurídico, sino también en cuanto al conocimiento técnico necesario para plasmarla y materializarla adecuadamente en un titulo que perennizará dicha operación.
El derecho contractual considera a “la obligación como vehículo para la actuación de los intereses de los particulares. El acreedor no quiere simplemente recibir un bien, una suma de dinero un servicio. Le interesa sobre todo el “para qué”. Aquel destino para el cual se pretende aplicar el bien, el dinero, el servicio, adquiere valor esencial y es en función a esta finalidad que ambas partes y no sólo una de ellas decide vincularse y establecer una relación prestación - contraprestación".
4.2. Noción de Publicidad Registral
La publicidad, en sentido general y amplio, es una actividad dirigida a producir congnoscibilidad, no conocimiento, puesto que el efectivo conocimiento depende de la voluntad y actitud del destinatario.
La publicidad registral es aquella a la cual se le imputan ciertos efectos jurídicos y esta dada por la exteriorización uniforme y continuada de ciertas situaciones jurídicas que se han introducido en los libros registrales. La publicidad jurídica se obtiene a través de la inscripción de ciertas situaciones jurídicas por parte de un organismo especialmente facultado para ello, denominado genéricamente Registros Públicos. Ahora bien, ¿hacia qué finalidad está orientada esta publicidad registral?, ¿cuál es su objetivo mediato e inmediato?.
Como señalaramos anteriormente, la necesidad de dotar de publicidad a la propiedad, en primer termino, desencadeno la creación de la publicidad registral, la cual en sus inicios se oriento a los llamados censo de hipotecas y demas derechos reales; luego, a los diversos derechos con vocación de oponibilidad, posteriormente se abarco otros ámbito creándose el registro mercantil, de personas jurídicas, de testamentos , de poderes, de prendas, etc.
La publicidad registral brinda seguridad al tráfico, en su doble vertiente estática y dinámica. Básicamente, dicha protección se lograr a través de la conjugación de los denominados principios registrales, y en especial de tres de ellos: el principio de legitimación, el principio de publicidad y el principio de fe publica registral.
4.3. Objeto de inscripción
Ahora bien, debemos distinguir entre el objeto de la inscripción y el objeto de la publicidad, tal como lo resaltan LACRUZ Y SANCHO. Según lo han establecido en las comisiones de la Primera Jornadas Preparatorias del Primer Congreso Nacional de Derecho Registral, en las conclusiones a que se arribaron se afirma que “el legislador ha tomado la posición que son objeto de inscripción los Derechos”. Al respecto haremos unas pequeñas precisiones, así, doctrinariamente se discute si lo que son objeto de las inscripciones son los títulos, los actos, los Derechos o las situaciones jurídicas.
Con respecto al registro de actos y contratos, CORNEJO, sostiene que “el acto jurídico no existe si no se celebra en el registro en el cual quedan incorporados, así un matrimonio ante el alcalde, una Escritura Publica ante el Notario etc.” /
Con respecto al Registro de Títulos afirma que ésta es una variedad del Registro de actos y contratos, pero a diferencia de esta en la que el acto u contrato no existe si la voluntad no se expresa directamente ante dicho Registro, en el de títulos el acto o contrato existe aunque haya sido celebrado fuera del registro. “El acto o contrato ingresa al registro incorporado en un documento, que no es considerado como un hecho sino como un elemento, por tanto un negocio jurídico causal (título) que es, en definitiva, el objeto de la registración “ .
Los registros de Derechos sólo son posibles en los sistemas como el alemán, mediante el llamado acto abstracto de enajenación, que logra separar la causa del negocio jurídico, del efecto, esto es la transmisión, siendo esto ultimo lo registrable; en un sistema causal como el nuestro ello es imposible, por ello, como señala DE COSSIO Y CORRAL “si se probase que a pesar de la nulidad de la compraventa que figura inscrita, el titular adquirió con posterioridad la cosa por prescripción, herencia, etc., no podría decirse que el registro sea inexacto, y, por tanto, habrá que mantenerse la validez del asiento... pero... tal postura no podría defenderse... lo que en nuestro registro se inscribe es el titulo, no la mera modificación real que de aquel se deriva“ .
Ahora bien, convenimos, entonces, en que lo que es objeto de la inscripción es el titulo, en su doble acepción de formal y material, en tanto que funciona como la expresión tangible de una situación jurídica extraregistral que se pretende inscribir, para hacerla plenamente eficaz y oponible a todo tercero. A través, de la inscripción del titulo, ingresa al registro el acto causal de la mutación jurídica y la titularidad de una cierta situación jurídica. Nótese que decimos situación jurídica y no Derecho, porque existen muchos actos jurídicos que suponen una esfera conceptual mas amplia así: la inscripción de un testamento, la orden del Juez suspendiendo un embargo inscrito, un arrendamiento que supone un derecho y un deber tanto para el arrendatario como para el arrendador, la inscripción de una persona jurídica, la anotación de una demanda donde se impugna la validez de los acuerdos tomados por una sociedad, etc.
4.4. Materia registrable. Sistema numerus clausus.-
De otro lado, convenimos también, que al registro ingresan solo ciertas situaciones jurídicas que el legislador considera necesarios para dar certeza y seguridad al trafico jurídico, tanto para una etapa previa de una transacción de trafico jurídico como cuando dicha transacción se concluya, pues si esta ingresa al registro, superado la calificación del registrador, se impregna de un signo de cognosciblidad que no admite excepciones, enervándose de este modo la buena fe de cualquier tercero, desnudándose de esta forma la función social de los Registros. La materia registrable es determinada por el Legislador a través de un sistema numerus clausus - denominado también Principio de Tipicidad - pues a éste le interesa que sólo se publiquen situaciones jurídicas que faciliten el tráfico jurídico, en tanto que el intercambio permite una mejor asignación de los recursos y el libre intercambio es el pilar para el desarrollo de una sociedad moderna
Al determinarse taxativamente cuál es la materia registrable, al mismo tiempo se ordena el contenido de las partidas registrales y los terceros pueden determinar fácilmente cuando y que aspectos pueden consultar en las partidas registrales.
El sistema del numerus clausus, con relación al registro mercantil, es defendido por el distinguido tratadista español ESTURILLO LÓPEZ a través de los siguientes argumentos, que también pueden extenderse a otros registros:
El registro sólo debe publicitar los hechos que afecten las relaciones de responsabilidad de las sociedades. Porque de dejarse al libre arbitrio los actos registrables se crearía un clima de indeterminación puesto que los terceros no sabrían cuando tener que consultar a los Registros; y,Se crearía un caos al recargarse los libros registrales con inscripciones de actos superfluos o irrelevantes para el trafico jurídico
4.5.- Objeto de publicidad registral
Dentro de este orden de ideas, debemos señalar que en el registro se inscriben títulos y a través de estos ingresan situaciones jurídicas, o mejor dicho titularidades de situaciones jurídicas; como señala ESCOBAR ROZAS: "La titularidad o pertenencia no es otra cosa que la relación de correspondencia que une un sujeto de derechos con un derecho subjetivo (o, mejor, con una situación jurídica subjetiva). Dicha relación le permite al sujeto de derechos "disponer", en el sentido mas amplio, del derecho subjetivo que le corresponde. Así, por ser titular de un derecho subjetivo, el sujeto de derechos puede gravarlo, modificarlo, transferirlo o, incluso, extinguirlo (a través, por ejemplo, de un acto de renuncia), ...de lo expuesto se deduce claramente que la propiedad no puede ser identificada con la titularidad o pertenencia: mientras la primera es una herramienta que permite desplegar un conjunto de comportamientos (sobre una cosa) para satisfacer determinadas necesidades (patrimoniales) del sujeto de derechos, la segunda es una herramienta que permite identificar a quien le corresponde la posibilidad de desplegar el referido conjunto de comportamientos".
Con mayor rigor debemos señalar que lo relevante para el tráfico jurídico de una determinada situación jurídica y, por ello, objeto de publicidad registral son los siguientes extremos de la situación jurídica que, por mandato legal pueden e ingresan al registro :
a).- Titularidad.- es decir, el ente jurídico al que le corresponde el ejercicio de los derechos y obligaciones que se originan en la situación jurídica publicitada. Así, si existe una hipoteca se determina quien es el acreedor y el deudor hipotecario, si se trata de un poder, quien esta facultado para ejercerlo, si un testamento, se publicita la existencia de una serie de derechos y obligaciones determinadas por el testador, en la cuales los titulares serán determinados a la apertura de dicho testamento.Si bien es cierto que, algunas veces, debido a inexactitudes registrales, se publicita una titularidad que no se detenta, por el juego propio de los principios registrales, el registro sanea la legitimidad/ del que aparece como titular de la situación jurídica de que se trate. Por ende, los terceros se pueden comportar como si el titular que aparece inscrito fuese el verdadero.b).- Vigencia.- es decir, eficacia en el tiempo. Así, si se trata de un poder, porque plazo fue otorgado; si un embargo, si ya esta caduco, si una sociedad, si esta es irregular al haber vencido el plazo de funcionamiento de ella, desde cuando y hasta cuando se detenta una determinada titularidad, etc.
c).- Extensión.- es decir, si es un poder, para el ejercicio de que derechos fue otorgado, si una hipoteca o embargo, hasta que monto, con que interés, para garantizar a quien, si se trata de una sociedad que facultades se han otorgado a sus órganos de representación.d).- Estructura o Forma.- es decir, como se han estructurado los derechos y obligaciones que dimanan de dicha situación jurídica. Así si se trata de un poder, si es mancomunado o individual su ejercicio, si una hipoteca si es sábana o específica, si existe reserva de propiedad, si se trata de una sociedad con responsabilidad ilimitada y solidaria de sus socios o responsabilidad limitada de sus socios.e).- Origen.- es decir, se registra la causa u origen de la situación jurídica, debido a lo que se ha denominado principio de causalidad, como señala DELGADO SCHEELJE " ... es consecuencia directa de este principio de causalidad que se encuentra expresada en el titulo inscribible, la causa del derecho o situación jurídica objeto de inscripción, que es en ultima instancia, será la causa de la inscripción... causa de la que por cierto deberá dejarse constancia en el correspondiente asiento de inscripción"
Nótese que cualquier inexactitud en cualquiera de estos datos o extremos publicitados, por la aplicación de los principios registrales se verán subsanados, para efecto de aquellos terceros adquirientes de derechos de buena fe, que hayan inscrito su adquisición en los Registros Públicos. Para ellos, terceros registrales, lo que publicita Registros es exacto (si es tercero latino, artículo 2022 del código civil) e integro (si es tercero germano, artículo 2014 del código civil), obviamente siempre y cuando cumplimenten todos y cada uno de los presupuestos requeridos por el ordenamiento jurídico para la aplicación del principio de fe pública registral e inoponibilidad de lo no inscrito.
Lo dicho anteriormente es de aplicación a los registro organizados sobre la base del folio real, en cuanto a los organizados bajo el sistema del folio personal, los terceros adquiriente de derechos sobre la base de lo que publicita Registros también se precisa que el registro es exacto e integro, pero debemos precisar que aquí se considera tercero, según la doctrina predominante, a " toda persona que ha entrado en relación jurídica con alguno de los sujetos inscritos y que confiado en lo que publica el Registro Mercantil sobre él realiza un acto o contrato cualquiera afectante a sus intereses, aunque éste, por las razones ya dichas, no sea inscribible...por consiguiente, cualquier persona que entre en relación jurídica con una sociedad mercantil o cualquiera otro sujeto inscribible e inscrito, confiado en los pronunciamientos del registro adquiriendo algún derecho directamente de ellos o, a través de sus apoderados, también inscritos, quedara indemne de toda clase de perjuicios, siempre que hubiera obrado de buena fe, por el hecho de que se declarase judicialmente inexacta o nula la inscripción del sujeto transmitente o, en su caso, la de sus apoderados. Y esto sucederá, aunque, por las razones que ha quedado expuestas, no esté concretamente inscrito el aludido derecho a nombre del transmitente, ni tampoco pueda estarlo a nombre del tercer adquiriente". La nota distintiva, con el tercero registral del folio real, estriba en que la titularidad de la situación jurídica patrimonial que se adquiere o mejor se atribuye, no se inscribe en dichos registros, al no inscribirse en los registros de folio personal adquisiciones de tipo dominial referidos a bienes. Concordamos, por lo demás, con lo sostenido brillantemente por DELGADO SCHEELJE al precisar que " el tercero no será necesariamente un adquiriente, sino un beneficiario, y la persona jurídica no será necesariamente un transmitente, sino un atributario"V. A MODO DE CONCLUSIÓNEn primer lugar, debemos destacar que al surgir un conflicto al aplicarse los principios registrales, sobre todo los de eficacia ofensiva - tales como el principio de fe pública- va a existir un perjuicio, puesto que existirá un desplazamiento económico sin ninguna retribución. Ante está situación de conflicto, el legislador debe adoptar una solución, aparte de justa - desde una óptica no sólo micro sino macro social - igualmente eficaz y eficiente. Beneficiar inmediatamente a uno de ellos, polos de la relación en conflicto, y dejar a salvo el derecho de cobro dirigido al otro sujeto beneficiario, que casi siempre no tendrá con qué pagar o será difícil su ubicación. El derecho común nos da una respuesta: se perjudicará el adquiriente, pues quien le transfirió el derecho no tenia capacidad ni legitimidad para trasmitírselo. Pero no olvidemos que estamos en el ámbito del Derecho Registral, del cual alguna vez se dijo que era un derecho de los terceros, vale decir, de aquellos que adquieren derechos o mejor la titularidad de ciertas situaciones jurídicas, pero los protege en las medida en que cumplan con requisitos indispensables: confiar en que el registro publica -en la verdad oficial, diría PAU PEDRON- y que se cobijan bajo su manto protector. La respuesta es que se preferirá a los que adquieren. No olvidemos que el registro sanea al tercero la legitimidad de su transferente.
A un nivel micro social parecería una solución injusta, pero desde una óptica macro social las cosas cambian. Al proteger a estos terceros, al tráfico, a la seguridad dinámica, se asegura lo mejor asignación de recursos.
En el mercado existen agentes que ofrecen y agentes que adquieren. El libre intercambio permite una asignación más eficiente de los recursos a aquellos que los explotarán de una forma también más eficiente. Al proteger a estos terceros se incentiva el libre intercambio y, con él, el desarrollo de la sociedad. El tercero que busca adquirir ve así reducir sus costos de transacción, al saber que su adquisición no será perturbada. Ello redunda efectivamente en las proliferación de créditos a bajo precio, precios más justo, mayor utilidad, seguridad en el tráfico , etc.
Tal vez algún lector acucioso dirá que también estos terceros pueden solicitar la indemnización correspondiente, para la cual tendrán, algunos mayores recursos con que contar. Pero ésta sería una solución eficaz más no eficiente, pues ello crearía una aversión al riesgo, es decir, la inseguridad desalentará las transacciones del tráfico jurídico, elevará innecesariamente su costo, el cual se transmitirá obviamente, al mercado, encareciéndolo.
La fundamentación filosófica de la publicidad registral y su protección y eficacia legitimadora, la encontramos, por ende, adoptando una visión macro social. Se busca una solución que acarree mayor beneficio al mayor numero de personas. Obviamente algunos defectos en los presupuestos del sistema son perfectibles; así con un sistema de identificación en conexión con la RENIEC, a través del internet, los notarios darán mayor seguridad a sus clientes, evitándose o al menos reduciéndose el peligro de suplantaciones. Los errores registrales son pasibles de indemnización por error registral, etc., pero el sistema de publicidad registral, como tal es el más perfecto , eficaz y eficiente que se ha creado para dar seguridad a aquellos agentes que buscan adquirir recursos. Claro está , incentivados con el objetivo de explotarlos en forma más racional y eficiente, creando riquezas (la distribución de la riqueza cae fuera del ámbito del Derecho Registral y es un problema al que hay que encontrar una solución más justa y eficiente). En suma, se sacrifica el interés particular inmediato, por el interés social mediato que supone alentar el tráfico jurídico y con él, el bienestar general .
La publicidad registral es una creación intelectual que tiene como objetivo inmediato primordial brindar seguridad jurídica a las transacciones del tráfico jurídico que se generan en el seno de la sociedad. El objetivo mediato es alentar el intercambio fluido de recursos -al reducir costos de transacción- para lograr la asignación más eficiente de dichos recursos a quienes los explotarán más eficientemente, lo que determinará la reducción de costos en el mercado y con ello el bienestar de la sociedad.
De todo lo expuesto, se colige que el análisis de las instituciones jurídicas debe hacerse siempre desde una doble perspectiva: micro y macro social; una visión fragmentaria nos puede dar una respuesta ineficaz e ineficiente y, por ende, menos justa. No olvidemos que se busca siempre la justicia social y, a veces, ello supone sacrificar algún interés particular en aras del interés social superior, en la que dicho sacrificio encuentra su justificación y su razón de ser. NOTAS------------------------------------------------(1) Se ha sostenido en doctrina que "La propiedad es, simplemente una apariencia dogmáticamente convertida en realidad por razones de seguridad. Por tanto, la propiedad para el derecho está inseparablemente ligada a su prueba, y la ontología del derecho de propiedad es puramente formal ( titulación). La sola apariencia es además, por si misma, titulación (posesión y registro) e instrumento privilegiado de prueba de la propiedad ". Alvarez-Caperochipi, José. Curso de Derechos Reales. Tomo I. Propiedad y Posesión. Editorial Civitas S.A. Madrid. 1986, pág. 18.(2) Debemos notar que la propiedad siempre ha sido el eje de la producción y de la hegemonía, así en primer lugar la propiedad se centro en la propiedad de los esclavos, luego en la tierra, luego en la industria y ahora se centra en la propiedad de los software y la información.(3) El cual también tiene un matiz preventivo de conflictos.(4) El estado se ha reservado para si el uso de la fuerza. Es el estado, salvo escasas situaciones, tales como la defensa posesoria y la legitima defensa, el único en la sociedad autorizado para imponer sus decisiones a los componentes de la sociedad aun a través de medios compulsivos, obviamente dentro del marco de un estado de derecho que lo fundamente, legitime y justifique.(5) NORBERTO FALBO, Miguel. El Sistema de Publicidad Registral en el Código Civil Peruano de 1984. EN. El Código Civil Peruano y el Sistema Jurídico Latinoamericano. Cultural Cuzco S.A. Editores. Lima. 1986, pág. 459. (6)Ver PÉREZ SILVA, Rafael. Apuntes sobre la Publicidad Registral. EN: La Industria. 28AGO00. página editorial.(7) art. 27 de la Ley 26002(8)RENTERÍA, Alfonso y PAGOLA, Ignacio. La Seguridad Jurídica Contractual. Medios de Protección al Consumidor. XXI Congreso Internacional de Notariado Latino. Berlín 1995. Gráficas Minaya S.A. México, pág. 226.(9) Internalizar, significa que los costos generados y no asumidos ( externalidad ), sean asumidos por el agente o sistema que los crea.(10) TORRES LÓPEZ, Juan. Análisis Económico del Derecho. Editorial Tecnos S. A. Madrid. 1985, pág. 65.(11) Cfr. para conocer mas sobre este tema, entre otros, el soberbio trabajo de GARCÍA GARCÍA, José. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I. Editorial Civitas S.A.. Madrid. 1988, págs. 427- 446; y LACRUZ BERDEJO, José y SANCHO REBULLIDA, Francisco. Derecho Inmobiliario Registral. Elementos de Derecho Civil. Tomo III. BIS. Segunda edición. Reimpresión 1991. Bosch Editores, Barcelona 1991, págs. 32 - 35. (12)PAU PEDRON, Antonio. Curso Practica Registral. Universidad Pontificia Comillas. 1995, pág. 186(13) Cfr. ALIAGA HUARIPATA, Luis. Apuntes sobre el Principio de Publicidad en el Derecho registral Peruano. EN: Notarius. Revista del Colegio de Notarios de Lima. Año VII. Nro. 07. Lima Perú, 1997, pág. 92-93.(14) COSSIO, Carlos. La Teoría Egológica del Derecho y el Concepto de Libertad. Editorial Losada. Buenos Aires. 1944, pág. 117(15) DE TRAZEGNIES, Fernando. Introducción a la Filosofía del Derecho y a la Teoría General del Derecho, Manual de Enseñanza de la Facultad de Derecho de PUCP. 1988, pág. 150.(16) TRUBEK.DAVID. Max Weber on Law And the Rose of Capitalism. EN De Trazegnies, Fernando. Op. Cit., pág. 45(17) Cfr. BALAREZO FORTTINI, Juan. La Publicidad Registral como Mecanismo de Seguridad Jurídica EN Derecho Registral. Tomo I. 2da. Edición . Gaceta Jurídica Editores. 1999, págs. 57 - 70, asimismo TORRES VÁZQUEZ, Aníbal. Introducción al Derecho y a la Teoría General del Derecho. Palestra Editores. Lima. 1999, págs 742-744.(18) TORRES LÓPEZ, Juan. Análisis Económico del Derecho. Panorama Doctrinal. Editorial Tecnos. Madrid. 1987, pág. 22.(19) Citado por SABORIO, Mario . La Publicidad Registral, La seguridad Jurídica y los Sistemas Registrales EN: Derecho Notarial y Registral. Materiales de Enseñanza. Tomo I. Instituto de Estudios Forenses. Lima. 1997, pág. 152.(20) Citado por GARCIA MAYNEZ. Eduardo. Filosofía del Derecho. 9ª edición. México. 1997, pág. 142.(21) DE TRAZEGNIES, Fernando. La Muerte al Legislador, EN: Anuario de la Academia Peruana de Derecho. Gaceta Jurídica Editores. Lima. 1996, pág. 96.(22) Agente, o sea “ un ente capaz de introducir cambio en el mundo mediante cambios voluntarios”. PEÑA GONZÁLEZ, Carlos. Sobre los Dilemas Económicos y Eticos de un Sistema de Responsabilidad Civil. EN Derecho Civil Patrimonial. Fondo editorial. PUCP. Lima. 1997, pág. 233.(23) TORRES LÓPEZ, Juan. Op. Cit., pág. 49-50.(24) TORRES LÓPEZ, Juan. Op. Cit., pág. 57(25) TORRES LÓPEZ, Juan. Op. Cit., pág. 27(26) Racional significa que se escoge entre un grupo variado de opciones posibles la que resulta más provechoso a un menor costo.(27) BENAVIDES TORRES, Eduardo. Hacia Una Revalorización de la Finalidad Contractual. En: Derecho Civil Patrimonial. Fondo editorial. PUCP. Lima. 1997, pág. 173.(28) CORNEJO, Atilio. Derecho Registral. Editorial Astrea. Buenos Aires. 1994, pág. 1.(29) Básicamente, son aquellos llamados por la doctrina española como eficacia ofensiva de la publicidad registral, tales como la cognoscibilidad, oponibilidad, presunción de veracidad y protección registral a través de la aplicación de la fe pública registral(30) Libros registrales es una palabra que parecería desfasada en estos momentos en que existe las partidas electrónicas, pero preferimos mantener la clásica nomenclatura para definir el conjunto de asientos que publicita el registro.(31) Seguridad estática, significa que el titular de un derecho subjetivo no podrá ser privado de éste sin su consentimiento; seguridad dinámica significa que el adquiriente de un derecho subjetivo no puede ver ineficaz su adquisición en virtud de causa que no conoció o que no debió conocer al tiempo de llevarla a cabo”, DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Vol. II. Ed. Tecnos . Madrid. 1986, pág. 237(32) LACRUZ BERDEJO, José y SANCHO REBULLIDA, Francisco. Op. Cit., págs. 83 y ss.(33) Derecho Registral . Tomo I. SUNARP. Gaceta Jurídica Editores. Lima. 1998, pág. 234.(34) CORNEJO, Atilio. Derecho Registral. Editorial Astrea. Buenos Aires. 1994, pág.. 3(35) Cfr. también: LACRUZ BERDEJO, José y SANCHO REBULLIDA, Francisco. Op. Cit., págs. 14 -15.(36) CORNEJO, Atilio. Op. Cit. Pág. 7, asimismo ver MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario para Iniciación y Uso Universitario. Vol. I. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Centro de Estudios Registrales. Madrid. 1994, pág. 209(37) Al respecto ver DE COSSIO Y CORRAL, Alfonso. DE COSSÍO, y LEÓN, José. Instituciones del Derecho Civil. Tomo II. Editorial Civitas S.A. Madrid. 1988, págs 199 y ss ; asimismo, Delgado Scheelje, Alvaro. Aplicación de los Principios Registrales en la Calificación Registral EN: IUS ET VERITAS. Año IX. (38) DE COSSIO Y CORRAL, Alonso. Op. Cit., pág. 198.(39) El Dr. Delgado Scheelje sostiene que “el objeto de la publicidad registral son esta situaciones jurídicas...ello es así porque lo que interesa a los terceros, que buscan el máximo de certidumbre y seguridad para tomar decisiones y contratar, son las situaciones jurídicas publicadas así como las titularidades que a estas corresponden. De esta manera, a quien compra no le interesa tanto el acto de adquisición (compraventa, donación) como el Derecho de propiedad del vendedor; así, el gravamen que recae sobre el bien ( hipoteca, embargo etc.) sino la situación de afectación jurídica a que se encuentra sometida y el monto de la misma... lo que interesa entonces, tanto para la tutela de derechos como para la seguridad del trafico patrimonial, son lo efectos exteriorizados de aquellos actos, así como la vigencia y duración en el tiempo de tales efectos...” La Publicidad Jurídica (1) EN El Peruano del 07NOV97, págs B6 y B7.(40) Cfr. PÉREZ SILVA, Rafael. Función Social de los Registros Públicos EN: La Industria / Trujillo. 28AGO99, pág. 5(41) ESTURILLO LÓPEZ, Antonio. Estudio de la Legislación sobre el Registro Mercantil. (Practica de Legislación Mercantil Societaria). Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Centro de Estudios Registrales . Madrid. 1984, págs. 191-192.(42) ESCOBAR ROZAS, Freddy. Mitos en Torno al Contenido del Derecho Subjetivo. EN: IUS ET VERITAS. Revista editada por estudiantes de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Año XI. N°22. Lima. 2001, pág. 109. ( en cursiva, agregado nuestro)(43) Cfr.. DELGADO SCHEELJE, Alvaro. La Publicidad Jurídica Registral (I) y (II), publicada en El Peruano, pág. B6, del 07 y 10 de noviembre de 1997, respectivamente. (44) Queremos precisar que preferimos la denominación de ente jurídico, la cual supone obviamente a la de sujeto de derechos, en ciertos casos indeterminados, pero que nos permite ubicar, por ejemplo en el caso de la hipoteca u otro derecho real de garantía, al sujeto de derechos que va a "soportar", la afectación patrimonial, en caso el bien gravado sea enajenado; o, por ejemplo, en el caso de la inscripción de un testamento, permite ubicar a los "futuros" herederos, que en rigor lo serán, cuando se aperture el testamento.(45) Señala CHICO Y ORTIZ, siguiendo a LANDARIA CALDENTEY que " no cabe confundir los conceptos de titularidad y de legitimación, porque mientras la titularidad es la causa o fundamento de la legitimación directa, no es la legitimación misma y no es la única causa de legitimación, ya que, junto a la titularidad, son fundamentos de ésta el poder, la autorización, la gestión de negocios, la sustitución, etc. y la situación de apariencia. Todas ellas generan una legitimación indirecta o una legitimación de carácter extraordinario. " CHICO Y ORTIZ, José María. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I. Tercera Edición. Editorial Marcial Pons. Madrid. 1994, pág. 462(46) Según LANDARIA CALDENTEY, existen 3 clases de legitimación : a) legitimación directa es la posibilidad de actuar derivada de la relación de titularidad con la cosa.b) Legitimación indirecta, es la que se deriva del poder de representación. No sólo el titular de la cosa (legitimación directa) tienen poder para actuar, sino que también tiene legitimación el representante que por ley, apoderamiento o por ser órgano, puede actuar en relación con la cosa (legitimación indirecta, por cuanto no deriva directamente de la relación con la cosa, sino de la representación), y c) Legitimación extraordinaria, o mejor registral, es la que deriva de la inscripción, es decir del asiento registral, y que permite al titular registral actuar, por el mero hecho de tener la inscripción a su favor. Se trata de una legitimación que deriva del asiento, prescindiendo de momento de si se tiene o no la titularidad real. Es mas una legitimación que confiere la ley por el hecho mismo de la inscripción, por la presunción de exactitud que la ley le asigna al asiento" citado por GARCÍA GARCÍA, José. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I. Editorial Civitas S.A. Madrid. 1988, págs. 674.(47) Chico señala que " la presunción de legitimación es doble: de titularidad y vigencia del derecho". CHICO Y ORTIZ, José María. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I. Tercera Edición. Editorial Marcial Pons. Madrid. 1994, pág. 257(48) Ver. Cita 16 (49) Cfr. el señero y señudo trabajo de GONZÁLEZ BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Mercantil. Registro de Sociedades. Jurista Editores. Lima. 2001, págs. 337 y ss.(50) DELGADO SCHEELJE, Alvaro. Hacia la Reforma del Libro IX de los Registros Públicos del Código Civil Peruano. EN: IUS ET VERITAS. Revista editada por estudiantes de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Año X. N°21. Lima. 2000, pág. 79.(51) ADROGUÉ sostiene que las inexactitudes registrales se dan cuando el registro no es exacto o no es integro "Lo primero -no es exacto- cuando accede al registro un título invalido o inestable; lo segundo -no es integro- cuando no accede al registro un título válido y firme.La seguridad que ofrece el registro de la propiedad puede ser por tanto, de signo positivo o negativo. Es positiva si su contenido se reputa exacto y negativa si su contenido se reputa integro. Lo primero, aunque el título inscripto sea impugnable conforme al derecho civil; lo segundo, aunque existan otros títulos válidos según la ley civil, que no estén inscriptos. " ADROGUÉ, Manuel I.; GUTIERREZ ZALDÍVAR, Alvaro; ARRAGA PENIDO, Mario y AMUY Juan Carlos. Temas de derechos Reales. Editorial Plus Ultra. Buenos Aires. 1986, pág. 296-297.Algunos autores sostienen que la exactitud implica la integridad del contenido de la publicidad registral, por lo que no se puede hablar separadamente de ambos conceptos; ver al respecto González Loli, Jorge. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos. Gaceta Jurídica S.A. Lima. 2002, págs. 66-67(52) Al respecto se puede revisar ESTURILLO LÓPEZ, Antonio. Op. Cit., págs 269 y ss.(53) ESTURILLO LÓPEZ, Antonio. Op. Cit., págs. 274-275.(54) DELGADO SCHEELJE, Alvaro Hacia la Reforma del Libro IX de los Registros Públicos del Código Civil Peruano de 1984. EN: IUS ET VERITAS. Revista editada por estudiantes de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Año X. N°21. Lima. 2000, pág. 89(55) Por ejemplo, en caso de la doble venta de un inmueble, este tercero será el transferente que realizo la doble venta.(56) Conviene precisar, sin mayor rigor técnico, y en atención al objeto de divulgación de este articulo, que eficaz significa que logramos nuestro objetivo, eficiente que lo logramos pero con menor gasto de recursos, por ende maximizamos nuestros recursos.(57) Interesantes precisiones a este respecto los podemos revisar en: GONZÁLEZ BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Mercantil .Registro de Sociedades. Jurista Editores. Lima. 2001. Pág.s. 92-97.(58)Art. 3 inc. D de la ley 26366