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miércoles, 26 de diciembre de 2007

LA MULTIPROPIEDAD COMO UN NUEVO DERECHO REAL

LA MULTIPROPIEDAD COMO UN NUEVO DERECHO REALMILUSHKA ROJAS ULLOA - PERÚ (LIMA)
SUMARIO: Orígenes.- Caracteres y elementos básicos: 1. Inversión directamente proporcional al tiempo correspondiente al descanso vacacional. 2. Uso exclusivo del bien durante el respectivo período de ocupación. 3. Disfrute de diversos servicios necesarios y propios del sistema. 4. Perpetuidad del Sistema de Multipropiedad en el inmueble preafectado y perpetuidad del derecho. 5. Posibilidad de transmitir el período de ocupación en el inmueble preafectado al sistema, mortis causa e intervivos. 6. Posibilidad de intercambiar el período de ocupación respectivo por otro distinto complejo turístico, interno o internacional.- Legislación peruana.- Naturaleza jurídica: 1. Como derecho personal. Desventajas. 2. Como derecho real.
A lo largo del tiempo, los grandes inversionistas han tratado de crear diversas actividades económicas que le generen mayores beneficios y que sea de fácil acceso a las masas mayoritarias, quienes en forma directa inciden en el éxito de los bienes comercializados.
Como es reconocido a nivel constitucional en la mayoría de los países del orbe, toda persona tiene derecho a un descanso vacacional luego de haber cumplido un período laboral, una de las formas de ejercer ese derecho es a través del turismo vacacional; sin embargo sabemos que no está al alcance de todos el poder disponer de los medios necesarios para costear el mismo o si teniéndolo se hace oneroso adquirir un inmueble para utilizarlo sólo por determinados períodos al año, teniéndolo la mayor parte del tiempo desocupado pero acarreando en todo momento gastos de mantenimiento y conservación.
En virtud de lo expuesto, nos hacemos la siguiente reflexión: Si sólo se dispone de un período anual de vacaciones, no hay porque mantener durante 12 meses, lo que sólo se disfruta uno.
Los grandes capitalistas han ideado una nueva forma de adquirir propiedad en forma proporcional al tiempo de descanso vacacional, nos referimos a la Multipropiedad o Time-Sharing (Tiempo Compartido). Dicha institución aparece como una nueva alternativa jurídica para el alojamiento turístico tradicional, a través del cual se permite al Multipropietario (Adquiriente), el acceso a una vivienda, usándose un piso o apartamento dividido en fracciones temporales determinadas durante un período concreto al año, siendo un derecho de carácter perpetuo o temporal, según sea la fórmula utilizada.
En los países Europeos, en Estados Unidos y en algunos países Sudamericanos se habla de ésta institución y de su importancia, no llegando a especificar cual es su naturaleza jurídica, es decir si es un derecho real, o un derecho personal; habiendo asumido diversas modalidades e inclusive equiparándolo con algunas figuras jurídicas ya reguladas en el derecho interno de cada país, como es el caso del Perú, al haber regulado la presente institución como un supuesto de copropiedad. Asimismo en Portugal es regulada por un Decreto Ley como un supuesto de habitación periódica y en Estados Unidos existe La Uniform Real State Time-Share Act (La Ley Uniforme del Tiempo Compartido), a través del cual permite adecuar su naturaleza como un derecho real o personal, según la conveniencia de promotores y adquirentes.
Consideramos necesario establecer su naturaleza jurídica para darle viabilidad al sistema, para que éste se desarrolle a cabalidad, y se de seguridad jurídica a ambas partes contratantes; asimismo es necesario establecer que tiene elementos y características que lo hacen diferente de otras instituciones ya reguladas por nuestro derecho y que promocione la inversión de los promotores y fomente la adquisición por adquirentes en pos de acrecentar el desarrollo turístico de nuestro país.
Dado el empeño que tiene el actual gobierno en la promoción del turismo dentro de todas las modalidades de desarrollo existentes, la Multipropiedad abre un nuevo concepto en el aprovechamiento de la capacidad turística del país, por lo que creemos que la Multipropiedad merece un estudio especial, así como la necesidad de legislarla para actuar en igualdad de condiciones con los demás países del mundo en materia de turismo.
ORÍGENES
Existen diversas opiniones en doctrina respecto a los orígenes de la Multipropiedad, pero en lo que si coinciden los autores es que en los inicios del siglo existían grandes sociedades dedicadas a la construcción de residencias u hoteles que concedían a sus socios el derecho de usar las habitaciones por períodos anuales determinados a una tarifa reducida. Se utilizaron muchos slogans publicitarios como "No alquile una habitación, compre el hotel".
Respecto de la aparición de la Multipropiedad, una diversidad de autores recogen la idea de que la paternidad la tuvo una empresa denominada Societé des Grand Trazayx de Marseille, que obtuvo el registro del nombre de Multipropieté y aplicó el sistema en una estación de los Alpes Franceses.
Esto nos lleva a pensar que el sistema de Multipropiedad se originó y aplicó en sus inicios en una forma societaria y exclusivamente para bienes inmuebles especialmente en los años 60. No obstante la autora Argentina, Di Filippo, sostiene que se dio en EEUU y en el campo de la computadoras, lo cual se le denominó Time Sharing.
Consideramos, que su aplicación original fue para inmuebles por el atractivo comercial y turístico en donde alcanza su mayor desarrollo; puesto que pone al alcance de las capas menos pudientes de obtener un lugar adecuado para el descanso y el goce vacacional y limitar el desperdicio de dinero por los pudientes de adquirir una vivienda para descanso pero que la mantienen cerrada la mayor parte del año.
Sin embargo, la utilización engañosa del término Multipropiedad es peligrosa para el adquirente ya que muchas veces se ofrece bajo éste nombre la fórmula societaria en la que el propietario no es el titular sino la empresa y donde el primero tiene únicamente un derecho personal y no real.
CARACTERES Y ELEMENTOS BASICOS
Esta institución reúne los elementos y caracteres necesarios para constituirse en la solución que hacía falta en la realidad socio-económica de los pueblos, en el ámbito del acceso adecuado y proporcional de gente de todo nivel social al descanso vacacional en un lugar y ambiente apropiado.
1.- Inversión directamente proporcional al tiempo correspondiente al descanso vacacional
Este es un aspecto fundamental de la propuesta del sistema ya que no sólo significa la posibilidad de acudir a un lugar turístico a disfrutar de un período específico al año, sino que establece una proporcionalidad económica entre los medios económicos de que se dispone y el tiempo de duración del descanso vacacional.
2.- Uso exclusivo del bien durante el respectivo período de ocupación
Lo que se busca con éste sistema es que el titular Multipropietario, tiene la exclusividad en el período de tiempo correspondiente; es decir el Propietario que adquirió la semana del 1 al 8 de mayo, tendrá derecho a ejercer todas sus atributos propios de la propiedad limitado a ese período de tiempo, y transcurrido el mismo, pertenecerá a un tercero que a la vez ostentará el uso exclusivo del bien.
3.- Disfrute de diversos servicios necesarios y propios del sistema
Se debe destacar que la Multipropiedad inmobiliaria se halla configurada por una serie de servicios que forman parte del sistema y a la vez, necesarios para que éste funcione perfectamente.
Así tenemos, por ejemplo, los servicios de mucama y mantenimiento de la unidad y el servicio de vigilancia. Además de zonas comunes o de uso compartido como patios, piscinas, canchas diversas, saunas, etc.
4.- Perpetuidad del Sistema de Multipropiedad en el inmueble preafectado y perpetuidad del derecho
Empezaremos el desarrollo de éste punto refiriéndonos a la aludida preafectación del inmueble.
De lo que se trata es que el inmueble sujeto a éste sistema sea previamente afectado y que así conste en el Registro de Propiedad Inmueble, como un bien sobre el cual únicamente pueden recaer derechos de Multipropiedad. Tal preafectación tiene una serie de consecuencias jurídicas importantes como la protección a los terceros en el sentido que al comprar dentro del sistema de Multipropiedad su tiempo de ocupación se halla delimitado a un lapso determinado del año.
Pero lo que más nos interesa resaltar en éste punto, es que en la Multipropiedad la preafectación significa que a partir de ese momento el inmueble entra a un sistema especial, cuya esencia es la perpetuidad del mismo. Esto no ocurre en la copropiedad donde su esencia está determinada por la transitoriedad de la misma y bastaría la decisión de uno sólo de los copropietarios de solicitar la partición para que el inmueble se divida.
La perpetuidad consiste en que el titular puede indefinidamente usar, disfrutar, es decir, ejercer las facultades que su derecho le otorga, durante su lapso de tiempo.
5.- Posibilidad de transmitir el período de ocupación en el inmueble preafectado al sistema, Mortis causa e intervivos
La Multipropiedad plantea la posibilidad que quién sea titular de ese derecho tenga la facultad de transmitir el dominio del bien, al igual que éste también podrá gravarlo, disponer del uso o el disfrute existiendo en éste caso un plazo de duración para que tales atributos regresen a su propietario.
El Multipropietario tiene la facultad de transmitir su derecho intervivos, sea por medio de un contrato de compra-venta o una donación y mortis causa, lo cual significa que al morir el inmueble entrará a la masa hereditaria como un bien más, pudiendo usarlos si son más de uno o venderlo y repartirse el dinero producto de la venta. Toda transacción siempre deberá estar referida al módulo temporal que delimita al objeto. El espacio y el tiempo forman una unidad indesligable e inalterable.
6.- Posibilidad de intercambiar el período de ocupación respectivo por otro distinto complejo turístico, interno o internacional
El Intercambio Vacacional, consiste en la formación de consorcios de Multipropiedad a nivel de cada país adheridos a un sistema de intercambio determinado, de características similares desde todo punto de vista, incluyendo la división temporal.
Mediante la Multipropiedad se permite a su titular la posibilidad de disfrutar del período vacacional en otros lugares, a través de las denominadas "bolsas de Intercambio", con lo cual acceden a otras zonas, sin necesidad de invertir en adquirir otro derecho de Multipropiedad en otro lugar.
LEGISLACIÓN PERUANA
En el Perú se ha regulado la Multipropiedad mediante el Decreto Legislativo No 706 del 5 de noviembre de 1991, denominándola tiempo compartido. A través de ella se pretende fomentar la inversión turística, contribuyendo decididamente al turismo vacacional interno y receptivo, a la generación de empleo y a la captación de divisas.
Conciben a la Multipropiedad como el bien inmueble destinado al use y goce vacacional, a través de la creación de una nueva modalidad de copropiedad en la cual ya se encuentra regulado el uso y disfrute, mediante un contrato desde su origen. En dicho contrato se pacta una indivisión hasta por 30 años renovables.
Este decreto dispone la aplicación de las disposiciones del Código Civil de 1984 relativas a la copropiedad con excepción de los artículos 983o al 991o, 992o inciso 1 y 993o y demás disposiciones que se opongan al presente decreto.
A través de éste decreto legislativo se ha equiparado a la Multipropiedad como un supuesto de copropiedad, lo que difiere en muchos aspectos ya que la Multipropiedad es un derecho perpetuo, exclusivo, autónomo y la copropiedad es transitorio.
NATURALEZA JURIDICA
1.- Como derecho personal
Llamada también Multipropiedad Societaria. El patrimonio Social es el complejo inmobiliario turístico donde cada socio tiene el derecho al disfrute periódico durante un período anual; obligándose el socio al pago de una cuota de mantenimiento de las unidades inmobiliarias y la manutención de las áreas y servicios comunes.
Desventajas
- No puede el Multipropietario disponer de su propiedad sin autorización de la sociedad, su derecho no es perpetuo ya que estará sujeta la plazo de duración de la sociedad existiendo siempre inseguridad económica ante eventual quiebra de la misma.
- Las sociedades tienen por objeto fundamental obtener utilidades, lo cual no se da en la Multipropiedad en que anualmente lo único que se posee es un derecho de goce o disfrute sobre los inmuebles de la sociedad.
- La disponibilidad de la utilización o uso de los bienes que conforman el patrimonio de la sociedad es en beneficio personal de cada socio y para su goce exclusivo.
- Respecto a la vida de la sociedad., ésta se liquida, vendiendo todos los inmuebles y entregando a cada socio una parte proporcional a su participación en dinero, lo que demuestra la inestabilidad de los que adquieren éste derecho bajo ésta modalidad societaria.
Resumiendo, podemos señalar que los socios sólo mantienen una relación obligacional y personal más no real; esta forma es difundida en Italia y Francia. Estas objeciones se pueden dejar de lado si se visualiza la Multipropiedad cono derecho personal dentro del marco de una sociedad atípica no lucrativa o persona jurídica típica sin fines de lucro como las asociaciones, mutuales o cooperativas aunque con ciertas limitaciones.
2.- Como derecho real
No es un derecho real propiamente dicho ya que para ello se requeriría modificar la estructura de los numerus clausus, agregando a la Multipropiedad como un nuevo derecho real dentro del ámbito del derecho de propiedad, por no ser contraria al orden público y a las buenas costumbres.
Por sus especiales características no podrá ubicarse en ninguna de las modalidades conocidas del dominio sino como un nuevo derecho real sobre cosa propia. Por este aspecto es necesaria la dación de una Ley para incluir a la Multipropiedad dentro de los derechos reales.
Creemos que es acertada ésta moción, en virtud de que se daría mayor protección a los adquirentes de esta nueva forma de adquirir propiedad, y porque se trata de una institución con características propias diferentes a las instituciones ya reguladas por nuestro Código Civil como ya lo hemos señalado con anterioridad, y debemos recalcar que el Tiempo es la medida del objeto del derecho, trayendo como consecuencia que la cosa (apartamento) puede ser individualizada por criterios temporales, crear diferentes bienes jurídicos que tienen capacidad de ser objeto de derecho de propiedad, es decir sobre un mismo apartamento podrá existir una pluralidad de dominios.
Nos preguntaremos si es posible individualizar objetos jurídicos a través de la conjunción de dos factores: el espacial y el temporal; la respuesta es afirmativa ya que sobre el principio de autonomía de la voluntad, y no encontrando ninguna norma que prohíba que un sujeto realice la división temporal de la cosa que ostenta en propiedad, debe ser posible realizarla. Tenemos la convicción que su función social es digna de protección, en cuanto que es más beneficiosa que la propiedad de uno sólo, el dar más beneficios y utilidades a más personas.